Encore connue sous le nom de vente avec faculté de rachat, la vente à réméré est souvent utilisée pour restructurer les dettes d’un particulier. De ce fait, c’est un moyen qui montre souvent une grande utilité pour pallier des situations de difficultés financières. Toutefois, cet acte de vente est l’un des moins connus en France. Que faut-il savoir au sujet de la vente à réméré ?

La vente à réméré : qu’est-ce que c’est ?

Le réméré ou vente avec pacte de rachat est une vente immobilière qui se déroule devant un notaire, avec une clause de rachat au profit du vendeur, dans un délai maximum de cinq ans. Cela signifie que l’acheteur n’est propriétaire du bien que durant le délai imparti. Cependant, si le vendeur ne rachète pas son bien avant la fin du délai, l’acheteur en devient définitivement le propriétaire.

Par ailleurs, le vendeur du bien a la possibilité, avec l’accord de ventel’acheteur, de revendre lui-même son bien en cours de réméré s’il ne souhaite pas le racheter. Dans ce cas précis, le rachat et la revente du bien sont réalisés le même jour devant un notaire.

Quels sont les critères d’éligibilité au réméré ?

Le réméré est dédié à tout propriétaire ne pouvant pas s’auto financer sur le marché bancaire, pour une raison ou pour une autre. Au nombre des raisons justifiant de telles situations, on peut citer les suivantes :

  • Le propriétaire est fiché en Banque de France ;
  • Sa situation n’entre pas dans le schéma traditionnel des banques ;
  • Le propriétaire ne peut honorer des dettes de différentes natures ;
  • Le bien du propriétaire risque d’être saisi et vendu aux enchères.

La liste est bien plus longue. Quoi qu’il en soit, face à de telles difficultés, le propriétaire ou vendeur n’a pas d’autre choix que de vendre son bien immobilier à l’amiable. La particularité de cette vente, c’est qu’elle n’oblige pas le vendeur à se séparer de son bien, puisqu’il peut le racheter avant la fin du délai imparti.

La nature ou l’origine des dettes importe peu. À partir du moment où le propriétaire a exploré toutes les autres possibilités sans succès, le réméré peut intervenir. En général, il faut que la valeur du bien immobilier soit supérieure de 25 à 30 % au montant des dettes (ajouté aux frais). Cela dit, des négociations avec les créanciers peuvent aider à surmonter cet obstacle.

Quels sont les avantages d’un réméré ?

Le premier avantage : c’est que le vendeur est immédiatement acquitté de toutes ses dettes. Ensuite, cette opération est discrète. De ce fait, si c’est la résidence principale qui a été vendue, le vendeur peut rester chez lui sans le moindre encombre. En effet, le vendeur devient occupant du bien immobilier vendu, contre paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Cette indemnité correspondant au montant du loyer que pourrait percevoir le propriétaire du bien immobilier.

Aussi, cette indemnité peut être prépayée dans le montage du dossier. Cela dit, le vendeur devrait faire attention au montant de ces indemnités. Certains investisseurs sont profiteurs et demandent alors des indemnités d’occupation disproportionnées avec la valeur locative du bien lors de la vente à réméré.

Aussi, le réméré laisse le temps au vendeur de remettre de l’ordre dans ses finances. Par ailleurs, il a la possibilité de préparer une revente du bien afin d’échapper à une saisie immobilière suivie d’une vente aux enchères.

Que faut-il faire pour réussir une vente à réméré ?

Pour commencer, il ne faut pas attendre le dernier moment pour intervenir. Dans le cas typique de la saisie de biens, le client vendeur n’est plus propriétaire de son bien à partir du moment où une ordonnance de saisie est prononcée. À ce moment, le recours au réméré n’est donc plus une option.

Ensuite, il faut respecter les engagements pris lors de la signature de l’acte. Par exemple fournir les documents demandés à temps. Cela permet de sortir le plus vite possible du contrat et de bénéficier de ses avantages.

Aussi, il faut adopter un mode de gestion financière économique si les difficultés financières sont parties d’un endettement excessif. Pour cela, il faudra établir un budget mensuel à respecter à la lettre. Avec l’aide auprès d’un professionnel si nécessaire.

Enfin, il faut éviter les pièges et les dangers du réméré :

  • l’acte signé doit être rédigé et instrumenté par un notaire connaissant les rouages du réméré ;
  • aucune dette ne doit être écartée sauf si elle n’impacte pas le refinancement immobilier ;
  • les honoraires de l’intermédiaire doivent être raisonnables en relation avec le travail fourni (négociations bien menées par exemple) ;
  • la mise en position de demandeur de crédit bancaire doit être immédiate ;
  • un suivi précis et contractuel (garanties) doit être proposé au vendeur.

Enfin, seule une décote de 25 à 30 % par rapport à la valeur estimée de votre bien est appliquée pour payer tous les frais et dettes (garantie de l’investisseur). Au-delà, les montants non utilisés sont remis ou séquestrés pour permettre le rachat du bien.

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