Le démembrement de propriété dispose de certains atouts. Jusqu’à très récemment, il permettait par exemple à un nu-propriétaire de bénéficier des avantages fiscaux du déficit foncier en lui permettant de déduire les gros travaux du revenu global. La loi des finances, qui se charge chaque année de supprimer les taxes et niches fiscales inutiles ou inefficaces, a légèrement modifié tout ça.

Le régime de 2016

Jusqu’au 31 décembre 2016, il y avait deux cas de figure pour la déduction des gros travaux par les nus-propriétaires. Si le bien était loué et que les revenus fonciers étaient au nom de l’usufruitier, le nu-propriétaire pouvait, lui aussi, déclarer les travaux au rang des charges foncières et, ainsi, aboutir un déficit foncier lui permettant de le déduire de ses revenus, dans la limite de 10700€, le reste étant reportable sur les dix années suivantes. S’il s’agissait d’une donation ou d’une succession, que le bien soit loué ou non, le nu-propriétaire disposait du même avantage, à la différence près que le montant limite était alors de 25000€.

Que change la loi de finances de 2017 ?

Mais depuis le 1er janvier 2017, la loi a quelque peu changé et l’achat en déficit foncier n’est plus aussi avantageux en nue-propriété. Les travaux ne peuvent désormais plus être déduits du revenu global et les conséquences varient selon les cas de figure.

Dans le cas d’un logement mis en location, ce sont les revenus fonciers qui vont déterminer la donne. Si le nu-propriétaire perçoit des revenus fonciers annexes, il pourra en déduire les travaux et ainsi bénéficier du déficit foncier reportable sur 10 ans. Si le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers, il pourra déduire le montant des travaux l’année où ils auront eu lieu, mais seulement dans la limite de 10700€ et sans possibilité de report d’un éventuel surplus, qui sera alors perdu. Dernier cas de figure : le bien n’est pas loué. Dans ce cas, le nu-propriétaire ne pourra purement et simplement pas déduire les travaux qu’il aura effectués.

Si la loi est entrée en vigueur dès le 1er janvier 2017, les nu-propriétaires qui peuvent justifier de l’acceptation d’un devis ou du versement d’un acompte avant le 31 décembre 2016 pourront déduire le montant de leurs travaux de leur revenu global.