Investissement locatif : 6 étapes pour réussir
Tablea des matières
Le fait d’investir dans l’immobilier locatif consiste à acquérir un bien dans le but de le louer et d’avoir un complément de revenu, tout en se construisant un patrimoine.
Il est possible d’optimiser l’investissement par le biais d’avantages fiscaux qui vont diminuer l’Impôt sur le Revenu.
L’investissement locatif est le seul placement permettant d’avoir un patrimoine solide payé à crédit, complètement financé par le locataire et la banque.
Mais comment investir intelligemment ?
Choisir le meilleur secteur géographique
Pour réussir votre investissement locatif, il est coutume de dire qu’il faut réunir 3 critères : 1/ l’emplacement, 2/ l’emplacement, 3/ l’emplacement…
Concrètement, il faut idéalement choisir un emplacement géographique :
- où la population ne cesse de croître,
- bien desservi par les transports en commun
- et surtout ayant de bonnes infrastructures et
- une proximité des centres commerciaux, des écoles, des universités…
Il faut aussi bien connaître le taux de logements vacants dans le coin et les loyers pratiqués. Il faut que la demande locative soit importante afin que l’investissement soit pérenne.
Objectif : la rentabilité
Lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement, il ne faut pas faire intervenir les sentiments.
Comme ce ne sera pas votre logement principal, vous devez garder votre objectif en vue : avoir la meilleure rentabilité possible.
Vous multiplierez ainsi vos chances de plaire à un maximum de cibles.
L’habitation doit être avant tout louable. Ne pas acheter dans une zone sinistrée et tomber dans le piège des loyers qui sont bas.
Allez sur place et vous vous rendrez compte de la situation du bien en question.
Diversifier les investissements
Plus votre patrimoine va grossir, plus vous serez serein.
Votre capacité d’endettement va augmenter à chaque investissement et vous pourrez vous auto-assurer en cas de réparations lourdes ou de loyers impayés.
Pensez à la défiscalisation
L’investissement locatif ne doit pas être motivé par les avantages fiscaux, qui sont plus ou moins réels dans les faits.
Toutefois, en fonction de votre situation, investir dans l’immobilier locatif peut être exceptionnellement rentable pour diminuer votre impôt sur le revenu ou votre impôt sur la fortune immobilière.
Par exemple :
- Le dispositif De Normandie pour investir dans des cœurs de ville à redynamiser
- Le Malraux pour le bâti patrimonial
- Le déficit foncier pour ne pas être imposé
- Le LMNP ou LMP pour pouvoir amortir votre bien et gommer vos bénéfices fiscaux.
Choisir un bon locataire solvable
Afin de trouver un locataire sérieux, qui s’acquittera de son loyer à temps, le propriétaire doit demander certaines pièces justificatives afin de réduire au maximum les risques.
Pour un loyer inférieur à un tiers des revenus, vous pouvez demander une caution solidaire.
En cas de colocation, il sera possible de demander une caution pour la totalité du loyer. Il est préférable d’avoir une garantie.
Pensez aussi à la caution d’Etat, la Visale qui permet de vous rassurer.
Opter pour une gestion locative
La gestion locative relève des agences immobilières, des syndics et des notaires.
Ils ont pour mission de mettre en avant le rendement économique d’un bien.
Vous vous libèrerez donc des démarches et des contraintes administratives pour vous concentrer sur votre bien. Attention les honoraires vont de 5 à 10% des loyers charges comprises.
Conclusion
L’investissement locatif est une étape clé dans la mise en place d’un patrimoine. Toutefois, il faut faire les bons choix sur le long terme afin d’avoir une bonne rentabilité !