Propriétaire, comment se protéger des impayés de loyer ?

Une hantise partagée par la majorité des propriétaires bailleurs dès lors qu’ils sont confrontés à un nouvel occupant. Il existe toutefois des mesures qui offrent une protection au bailleur en cas de loyer impayé. Les compagnies d’assurance spécialisées dans l’immobilier comme Galian — l’un des acteurs majeurs du domaine — proposent des solutions pour accompagner les propriétaires en toute sérénité lors d’une mise en location.

4 solutions pour protéger les bailleurs face aux impayés

La garantie loyer impayé (GLI)

La garantie loyer impayé est un contrat d’assurance privé auquel souscrit un propriétaire pour bénéficier d’une aide en cas de non-paiement des loyers par ses locataires. Si un locataire cesse de s’acquitter du tarif de la location, le bailleur qui a souscrit la garantie loyer impayé se voit indemnisé par la compagnie d’assurance. En règle générale, le contrat couvre aussi les dégradations du bien ou encore le non-paiement des charges de copropriété.

Il convient au bailleur de bien vérifier les closes de la garantie loyer impayé pour éviter les mauvaises surprises. Parfois la garantie loyer impayé comporte un lot de conditions qui restreigne son efficacité. Assurez-vous de la durée et du montant des frais couverts par l’assurance, ou encore les critères imposés pour la sélection des locataires. Généralement les tarifs pour un tel contrat d’assurance sont fixés entre 2 et 3 % du montant de la location et des charges du bien en question. Cliquez ici pour en savoir plus sur ce contrat d’assurance destiné aux bailleurs.

La garantie universelle des loyers (GUL)

Mis en place en janvier 2016 suite à l’entrée en vigueur de la loi ALUR, ce dispositif a été conçu pour venir en aide aux bailleurs confrontés à une situation de loyer impayé. Plusieurs conditions sont requises pour en profiter :

  • Ne souscrire aucun contrat d’assurance pour les mêmes risques couverts par la GUL
  • Ne pas exiger de caution au locataire
  • Ne pas louer le bien à un ascendant ou un descendant
  • Déclarer le contrat de location à l’organisme chargé de gérer la GUL

La garantie des risques locatifs (GLR)

Comme la garantie loyer impayé, ce contrat d’assurance couvre les impayés de loyers et les dégradations locatives durant toute la durée du bail. Toutefois la GLR offre quelques avantages différents et implique le respect de certaines conditions pour pouvoir en bénéficier.

  • Pas de demande de caution auprès du locataire
  • Le loyer peut dépasser 50 % du revenu du locataire
  • Le montant accordé est de 2000 € par mois dans la limite de 70 000 € jusqu’au départ de l’occupant
  • Le taux de la prime d’assurance est fixé par l’assureur

Aussi les fonds ne peuvent être débloqués uniquement en cas d’impayé total pendant deux mois consécutifs ou non, ou alors en cas d’impayé partiel, lorsque que le cumul des impayés sur un an atteint l’équivalent d’un mois de loyer, déduction faite des aides au logement versées au bailleur.

La caution locative étudiant

Un dispositif destiné aux bailleurs qui louent un appartement à des étudiants de moins de 28 ans et dont l’offre de location est référencée sur la plateforme Lokaviz. En cas d’impayés, les propriétaires peuvent alors se tourner vers le CROUS qui dispose d’un fonds de garantie cofinancé par l’État, la Caisse de dépôt et les régions. Les montants couverts sont plafonnés :

  • 500 euros pour une personne seule en région.
  • 600 euros pour une personne seule en Île-de-France.
  • 700 euros pour une personne seule à Paris.

Enfin les professionnels de l’immobilier conseillent aux propriétaires d’effectuer une sélection minutieuse lors de la recherche de candidats pour s’éviter les mauvaises surprises. Retrouvez plus d’informations sur la question dans cet article.