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RSS > Investir en Martinique ??, Suite à mutation à Fort de France, louez ou achetez ?

Richelieu	#1 28/07/2010 - 11h53 Remonter
Groupe : Petit caillou Messages : 6 Enregistré le : 28/07/2010 Hors ligne	Bonjour tout le monde, Je n'ai pas l'habitude de surfer sur les forums, mais vos réactions sur le post relatif à l'investissement bidon en Turquie m'ont convaincu d'essayer pour une fois. J'espère que pourrez m'aider... Merci d'avance. Je suis jeune actif, célibataire, muté à Fort de france pour une durée minimale de 4 ans. Me voilà avec un traitement, pas de charges et une situation géographique fixée pour un temps conséquent. Alors ma question est : dois je louer ou tenter d'acheter ?? Je n'arrive pas à trouver de statistiques sur les délais de vente immobilière en Martinique par exemple. Ce paramètre pouvant être intéressant au cas où je voudrais revendre au bout des 4 ans. J'espère avoir vos avis et raisonnements ?? Merci encore
Georgius	#2 28/07/2010 - 11h59 Remonter
Groupe : Ministre du Logement Messages : 4169 Enregistré le : 18/06/2008 Hors ligne	Pourquoi parles-tu "d'investir" si c'est pour revendre dans 4 ans ? Tu as la somme en cash et comptes revendre plus cher ? Construisez local et écolo : paille, chanvre, herbe à chat
Richelieu	#3 28/07/2010 - 12h03 Remonter
Groupe : Petit caillou Messages : 6 Enregistré le : 28/07/2010 Hors ligne	Eh bien je pense que tant qu'à être obligé de payer un loyer, il vaut mieux payer une mensualité de prêt immobilier. Un loyer mensuel sur place peut coûter dans les 900 euros. Sur 4 ans, cela fait 43200 euros de perdus en loyer !! Donc je pense qu'il vaut peut être mieux les mettre dans un achat immobilier. Mais cela dépend de la capacité de revente etc... Donc oui, en cas d'achat j'espère revendre plus cher au bout de 4 ans. Voire 5. Je suis à côté de la plaque ?
Galandris	#4 28/07/2010 - 12h04 Remonter
Groupe : Super Administrateur Messages : 13869 Enregistré le : 14/11/2007 En ligne	Et quel prix te revient l'appartement que tu loues 900 euros ? Je ne connais pas (et je n'ai pas de chiffres) sur le marché immobilier martiniquais, mais il y a de fortes chances que oui, tu sois à côté de la plaque, compte tenu de l'effet extrêmement perturbateur sur le marché locatif des investissements défiscalisants outremer. Si c'est, comme je le pense, comme à La Réunion, c'est le plus probable... Donc, quels sont les prix du neuf et de l'ancien pour l'appartement en question que tu loues 900 euros ? Lé mo écri en sms c com la fumé, sa pik lé zieu
Richelieu	#5 28/07/2010 - 12h06 Remonter
Groupe : Petit caillou Messages : 6 Enregistré le : 28/07/2010 Hors ligne	Tu veux dire à quel prix s'achète un appartement qui se loue 900 euros ? C'est bien ça ? Environ 150 000 euros frais d'agence inclus. 220 000 euros maximum si la situation géographique est parfaite.
Galandris	#6 28/07/2010 - 12h09 Remonter
Groupe : Super Administrateur Messages : 13869 Enregistré le : 14/11/2007 En ligne	Le delta neuf/ancien serait vraiment à considérer : la difficulté de revente viendra de la concurrence avec l'offre défiscalisante. Un ratio de 166 loyers est correct sur le papier, mais ton échéance est extrêmement courte pour compenser les frais de notaires... Tu pourrais l'acheter sans crédit ? A 220 k€, ça fait 244 loyers et c'est totalement pas intéressant. Le fait qu'un appartement au même loyer environ (donc qui présente un intérêt économique identique) puisse valoir 150 à 220 k€ (soit une amplitude énorme) montre bien la spéculation dans certaines zones. Lé mo écri en sms c com la fumé, sa pik lé zieu
Richelieu	#7 28/07/2010 - 12h11 Remonter
Groupe : Petit caillou Messages : 6 Enregistré le : 28/07/2010 Hors ligne	Non hélas. Le crédit auprès de ma banque me couterait environ 12000 euros pour un prêt de 10 ans. Je me disais qu'il vaut mieux perdre 10 000 euros d'intéret que 43 000 de loyer.
Richelieu	#8 28/07/2010 - 12h14 Remonter
Groupe : Petit caillou Messages : 6 Enregistré le : 28/07/2010 Hors ligne	Donc si j'achète, cela ne peut être intéressant que si je me fixe un plafond d'investissement ?? Mais cela ne m'assure quand même de revendre mon bien dans de bonnes conditions plus tard. c'est bien ça? J'aime bien la notion de delta.... Mais je suis humble... J'y comprends rien
Galandris	#9 28/07/2010 - 12h17 Remonter
Groupe : Super Administrateur Messages : 13869 Enregistré le : 14/11/2007 En ligne	Richelieu @ 28/07/2010 - 11h11 a dit: Non hélas. Le crédit auprès de ma banque me couterait environ 12000 euros pour un prêt de 10 ans. Je me disais qu'il vaut mieux perdre 10 000 euros d'intéret que 43 000 de loyer. Le calcul est un petit peu plus compliqué que cela. Si tu peux emprunter 150 à 220 k€ sur 10 ans, ça te fait des mensualités de 1500 à 2200 euros de mensualités, donc en louant, tu aurais également une capacité d'épargne qu'il faut prendre en compte. Peux-tu préciser le montant de l'apport, la durée envisagée pour le prêt, et ta capacité d'épargne mensuelle (que ça soit en épargne et dans une mensualité). Avec ces chiffres et ceux que tu as donné, on pourra te donner une estimation de hausse des prix nécessaires pour que ton achat soit gagnant par rapport à la location sur 4 ans. Sachant que le scénario d'une hausse forte est pour le moins optimiste, et que tu feras un achat purement spéculatif (à 220 000 en tout cas, à 150 000 ça se défend). Lé mo écri en sms c com la fumé, sa pik lé zieu
Richelieu	#10 28/07/2010 - 12h23 Remonter
Groupe : Petit caillou Messages : 6 Enregistré le : 28/07/2010 Hors ligne	Oui j'ai pris en compte au préalable ma capacité d'épargne en plus de mon loyer futur. Mais comme je ne trouve aucun investissement à plus de 3% auprès de mes banques... Bon bilan: [.....] Je me sens tout nu J'ai plutôt l'habitude d'être pudique dans ce domaine Merci beaucoup pour ton intérêt Galandris.
Galandris	#11 28/07/2010 - 12h41 Remonter
Groupe : Super Administrateur Messages : 13869 Enregistré le : 14/11/2007 En ligne	Je te rassure, personne ne te connais, et au pire on admettra que tu demandes pour un ami muté en Martinique Un petit calcul (n'hésite pas à le refaire de ton côté) Coût de l'achat : Prix net vendeur: 144 k€ à 211 k€ Frais d'agence : 6 à 9 k€ (à la louche) = 150 à 220 k€ FAI Frais de notaires : 10 à 15 k€ (à la louche) Emprunt de 160 à 235 k€ sur 10 ans, mensualités de 1600 € et 2350 € respectivement. Déjà, pour l'appartement à 220 k€, compte tenu de ta capacité d'épargne totale de 1900 €, c'est râpé, il faudra emprunter sur 15 ans (la mensualité descend alors à 1750 €). Au bout de 4 ans, tu auras remboursé des intérêts, bien sûr, mais aussi un peu de capital. Il te restera à devoir à la banque 102 k€ dans le premier cas (emprunt de 160 k€ sur 10 ans) et 184 k€ dans le deuxième cas (emprunt de 235 k€ sur 15 ans). A cela, tu auras dépensé : * la taxe foncière * les charges de propriété L'entretien peut être plus important outremer qu'ici compte tenu du climat, et je ne peux donc te renseigner sur ces points là, sachant qu'il te faudra les estimer, de même que la taxe foncière... Attention à ce que ces dépenses additionnelles ne viennent pas te faire dépasser ta capacité d'épargne mensuelle (vu que pour l'emprunt, on en est proche). Inversement, être locataire te coûtera effectivement 43 200 euros, mais tu auras également mis de côté 48 k€ (qui t'auront rapporté entretemps, même à 3 misérables pourcents, 3 k€ d'intérêts). Ton patrimoine à la fin de ta période de location sera donc de 51 k€ et tu auras été logé. Pour être gagnant, il faut que ton patrimoine à la fin de la période de propriété soit également de 51 k€. Comme dans les scénarios de propriété, tu dois encore à la banque 102 et 184 k€, ton prix de vente pour que ça soit kif kif devrait être de : 102 + 51 + 4 années d'entretien et taxe foncière = 153 k€ ++ net vendeur pour un appartement actuellement vendu 144 k€ net vendeur 184 + 51 +4 années d'entretien et taxe foncière = 235 k€ ++ net vendeur pour un appartement actuellement vendu 211 k€. En gros, pour ne pas perdre plus qu'en étant locataire, il faut tabler sur une hausse des prix de 10 à 15%. Ces calculs sont évidemment fait à la louche, je t'invite à les refaire avec les vrais taux que tu pourras obtenir d'un banquier (j'ai pris de très bon taux car si tu peux emprunter pour des mensualités de 1900 euros, tu dois gagner 5700 ou plus euros par mois, donc a priori un très bon dossier), à te renseigner sur les vrais montant des impôts et des frais d'entretien pour affiner le calcul. Et puis après, tu regardes en fonction de ton hypothèse d'évolution des prix d'ici 4 ans. Lé mo écri en sms c com la fumé, sa pik lé zieu
Omer	#12 29/07/2010 - 11h38 Remonter
Groupe : Caillou Suprême Messages : 815 Enregistré le : 20/11/2007 Hors ligne	Je ne connais pas la Martinique mais un peu plus au nord, à St Martin, j'avais envisagé d'acheter un appartement pour les vacances et le mettre en location le reste du temps. 6 mois plus tard, un ouragan a dévasté une bonne partie de l'île, j'ai vu les photos et je n'ose imaginer le montant des travaux...
jayce	#13 29/07/2010 - 14h27 Remonter
Groupe : Moellon Messages : 68 Enregistré le : 06/08/2009 Hors ligne	Bonjour je connais un peu la Martinique pour y avoir fait mon service (en civil) c'est très sympa. cependant j'attire ton attention sur un point : la méfiance. Un métro (-politain) qui arrive là bas est un à plumer, car il ne connait rien et n'a pas de relations. tu peux être sûr de payer plus cher pour tout que ton collègue qui est de là-bas. Un métro qui quitte l'île est aussi un à plumer. En effet, généralement y a une date imposée, tu peux pas trop perdre de temps à négocier comme un malade. Je pense qu'il faut prendre ce facteur en vue... il vaut mieux se faire plumer sur une loc, qu'en plus tu pourras changer sans trop de casse au bout de 6 mois, que sur un achat...
pilou	#14 30/07/2010 - 00h49 Remonter
Groupe : Caillou Suprême Messages : 2380 Enregistré le : 10/11/2009 Hors ligne	Je confirme, j'ai eu l'occasion de faire des séjours professionnels à FDF et PTP, ce n'est pas propre à la seule Martinique... Sans vouloir te "faire peur", je pense que Jayce a tout à fait raison d'attirer ton attention sur ce point, à moins que tu ne sois Antillais toi-meme, ou que la négociation soit menée en totalité par un Martiniquais en qui tu as toute confiance, jusqu'à accord sur le prix définitif. Sinon, se faire plumer à l'achat et à la revente, ça fait un peu beaucoup. Car la "complicité" entre vendeur et agent immobilier ne sera pas en ta faveur.
ChercheurDOR	#15 30/07/2010 - 14h38 Remonter
Groupe : Briquette Messages : 95 Enregistré le : 21/05/2009 Hors ligne	En plus de prendre la température côté accueil, je te conseille d'arriver à FdF, de regarder comment tu penses te déplacer maison-boulot car la circulation c'est pire qu'un cauchemar avant d'envisager de sélectionner un quartier et acheter. Je suis presque sure que tu vas déménager qqs fois avant de trouver un endroit qui te plaise. Et si ça se trouve, les 4ans seront passés. J'ai un ami qui a travaillé 3ans au fort st louis et a déménagé plusieurs fois sans jamais être satisfait. Il a testé les beaux quartiers de FdF mais cauchemar pour traverser toute la ville le matin et le soir, envisagé les trois ilets de l'autre côté de la baie, a posé les pieds à shoelcher le long de la côte caraibes mais tjrs les pbls des embouteillages. Qd à remonter le long de la côte atlantique ou alors habiter sur la route du sud, qd tu auras testé une ou deux fois 'l'autoroute' aux heures de pointe, tu n'en voudras plus.