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lavieimmo Marc Fleury 26/07/2010

Suite à l’interview du directeur de l’animation du réseau ERA France Immobilier, Jérôme Bost, selon qui la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) n’est pas en mesure de donner des chiffres, le président de la Fédération, René Pallincourt, donne sa vision des choses

l'article en question

declaration de Jérôme bost

e n’ai pas lu les deux études en détail, mais a priori je ferais plutôt confiance à Century 21, simplement parce que c’est un réseau. Seules les têtes de réseau sont en mesure de connaître les chiffres des ventes réalisées par les agences. La Fnaim est une fédération, ses membres n’ont aucune obligation de lui communiquer leurs données. A titre d’exemple, les agences ERA affiliées à la Fnaim ne le font pas. La Fnaim est en mesure de dégager des tendances, pas de donner des chiffres.

Bon je ne reviendrai pas sur le manque de couverture de C21, 4i en a fait une cinglante demonstration. Bon en gors seul les réseaux sont fiables. Pourquoi, est-ce que au sein d'un même réseau les adhérents sont obligé de renseigner toutes les ventes?
Interressant aussi les agences ERA affilié à la FNAIM ne jouent pas le jeu, je pense qu'il vas y avoir du reglement de compte la bas.
Aprés je rejoint un post de Pilou (desole je ne retrouve pas la file) où il explique que l'etat faisant une étude sur la valeur des statistiques immobilière, chacun essaie de se placer ou de dégommer l'adversaire (ici en l'occurence il cherche a saper la position dominante de la FNAIM).

réponse de Pallincourt:

2 000 adhérents de la Fnaim font remonter l’intégralité de leurs informations à la Fédération par le biais du logiciel Goventis dont ils sont tous équipés.[...] il existe également une passerelle gratuite permettant aux autres adhérents de renseigner la Fédération » précise René Pallincourt. « La plupart ne le font pas mais nous mettons tout en œuvre pour que cela se développe »

Nous travaillons avec les mêmes méthodes que Century 21. Rien ne permet de dire que leur façon de travailler est plus pertinente que la nôtre » fait savoir René Pallincourt. Et d’ajouter qu’« en 15 ans, nous ne nous sommes jamais trompé dans nos prévisions et lorsque nous réalisons des comparatifs avec les chiffres des notaires, nos lignes sont parallèles ».

Mêmes méthodes, mais résultats différents, et tous de proclamer que leur échantillon est correct.

René Pallincourt reconnaît toutefois que la Fédération manque de référence au plan local pour dégager des chiffres

Un petit aveu quand même.

la guerre entre reseau a commencé.. tous essayent de se placer pour le futur indicateur du gouvernement : "c'est moi qui ait la plus grosse !!"

Un petit nouveau, qui n'avait pas trop fait parler de lui, mais qui se range du coté de Vimont.
Oui, la gueguerre est déclarée.
D'ailleurs, lisons bien le ton de la question posée par LaVieImmo :

(LaVieImmo.com) - La Fnaim et Century 21 viennent de publier leurs baromètres semestriels. Le premier décrit un marché immobilier stable, le second un marché en forte hausse. De quel côté vous rangez-vous ?

EDIT merci binfo, ça me fait une nouvelle rubrique à ma collection...

Merci binfo pour cet article (et pour toutes tes contributions dans la revue de presse, d'ailleurs, c'est très appréciable).

Effectivement, il est probable qu'au sein d'un réseau de franchisé, les agences doivent s'acquitter d'une redevance auprès du franchiseur, calculée sur leur chiffre d'affaires. Il est tout à fait crédible que le calcul se fasse sur la base des transactions réalisées et qu'elles soient automatiquement remontées au franchiseur pour calculer le prix de la redevance, ce qui leur donne accès aux transactions des agences.

Néanmoins, et bien que C21 ne soit aucunement représentatif dans la collecte de ses données et totalement bidon question méthodologie, ce n'est pas la peine de s'y attarder. Il est beaucoup plus intéressant d'analyser le postulat d'ERA :

La Fnaim  est une fédération, ses membres n’ont aucune obligation de lui communiquer leurs données. A titre d’exemple, les agences ERA affiliées à la Fnaim  ne le font pas.

L'échantillon, même insuffisant, de la FNAIM, tourne autour de 30 000 à 60 000 (estimation haute officielle) transactions semestrielles, contre 20 500 annoncées par C21 : l'échantillon FNAIM est donc supérieur à celui de C21. Mais ce n'est pas tellement un problème de taille : pour que la critique d'ERA soit valide, il faudrait que le fait que certaines agences ne remontent pas les prix introduisent un biais dans l'échantillon, c'est-à-dire que les agences qui ne remontent pas ne soient pas représentatives de l'ensemble, mais ne réalisent que des transactions significativement plus chère (ou moins chères) que celle qui remontent l'information. Aucun élément ne permet de le penser, le choix de remonter ou pas se faisant sur d'autres critères : par exemple, l'ensemble des agences ERA ne le fait pas, et l'on ne voit pas très bien pourquoi les biens vendus par ERA seraient beaucoup plus chers que ceux vendus par les autres agences.

D'après ce qu'on peut déduire du discours de J. Bost, la méthodologie retenue par ERA pour évaluer le marché est celle du prix moyen de transaction, sans considération sur la nature des biens échangés. La variation du mix produit influe plus que la variation des prix de chaque bien individuel dans ces conditions. C'est pour cela qu'ils ont constaté une baisse largement plus importante que la réalité (218 000 à 186 000 soit -14,7% au niveau national annuel contre -7,1% calculé sur la base des données notaires annualisées). Ils ont surtout constaté une variation de type de bien, liée probablement à la disparition des transactions de confort.

Les biens peu chers et les biens d’exception trouvent toujours preneurs assez facilement, les biens intermédiaires partent de façon plus aléatoire, voire pas du tout dans certaines zones. Cette situation est vérifiée partout, avec une notion de cherté et des tranches de prix très différentes selon les villes, bien évidemment.

Ce qu'il constate, finalement, c'est que les échanges portent principalement, désormais, sur les biens les moins chers, c'est-à-dire les petites surfaces dont le prix au m² est plus élevé que la moyenne, et les biens d'exceptions, qui présentent la même particularité. Il confirme donc la modification d'échantillon qui rend la méthodologie adoptée par C21 totalement inapplicable au suivi des prix actuels. Mais il ne doit pas s'en rendre compte (beaucoup de ses lecteurs non plus).

Et pour sourire, son avis sur la hausse des taux :

D’autre part, s’il est effectivement possible que les taux remontent au cours des prochains mois, quel impact réel cette hausse peut-elle avoir sur le marché immobilier ? Un couple qui désirerait emprunter 165 000 euros sur 20 ans à 3,50 %, comme c’est possible aujourd’hui pour les bons dossiers, devrait rembourser une mensualité de 960 euros. Avec un taux de 4 %, cette mensualité est portée à 1 000 euros. Pensez-vous réellement que ces 40 euros mensuels fassent la différence ?

Eh bien, beaucoup de commentateurs, notamment C21 qu'il encense, proclament que les prix peuvent augmenter à la faveur de la baisse des taux : ils ont l'air de penser que passer des mensualités de 1000 à 960 a fait la différence... Ah, la joie de leurs contradictions.

Quant à la réponse de la Pallincourt, elle est inexacte : leurs méthodes de calcul, si elles correspondent toujours à celle exposée dans le document de 2004 sur le calcul de l'indice des prix de l'ancien FNAIM, sont différentes de celles de C21... Ont-il changé (en mal) leur méthodologie ? J'ai un doute, car ils continuent de publier des indicateurs qui n'ont pas de sens s'ils utilisent la méthode C21 (comme les pondérations retenues pour les tailles de logement).