BULLE IMMOBILIERE .NET

http://www.capital.fr/immobilier/dossiers/residences-secondaires-comment-profiter-de-la-baisse-des-prix-517335

Le 22/07/2010 à 14:37 - Mis à jour le 23/07/2010 à 16:23
Résidences secondaires : comment profiter de la baisse des prix
Sommaire :
Présentation du dossier
. A moins de deux heures de Paris : des bons plans dans le Perche très convoité et en Picardie
. Nord-Ouest : les Anglais désertent, les prix redeviennent accessibles
. Grand Ouest : de fortes baisses en Vendée et en Cornouaille, mais la vue sur la mer reste chère
. Grand Est : de belles fermes à retaper pour moins de 100 000 euros
. Rhône-Alpes Auvergne : des fermes à retaper près des pistes
. Sud-Ouest : de belles demeures rénovées avec beaucoup de soin dans des budgets enfin raisonnables
. Sud-Méditerranée : de belles opportunités dans les Cévennes et les villages de l’arrière-pays


Enfin, les prix des maisons de campagne baissent… mais pas partout. Où ont-ils le plus chuté ? Comment négocier des ristournes supplémentaires ? Nos conseils.

Damned ! En mettant en vente leur maison du Quercy en 2007, Christine et Mike Burrows ne s’attendaient pas à une telle galère. Ces deux Britanniques avaient certes entendu parler d’une affaire de subprimes, mais ne voyaient pas le rapport avec la vente de leur sublime ferme de 300 mètres carrés dotée d’une piscine et d’une vue à couper le souffle. Trois ans et une crise financière plus tard, les mêmes ont dû se résoudre à baisser leur prix de… 25%. Et viennent, enfin, de trouver preneur.
Vous avez toujours brûlé d’acquérir un mas provençal, mais vous étiez refroidi par les tarifs ? Le chalet en montagne vous paraissait un sommet inatteignable ? Le rêve est désormais accessible. Les enquêtes que nous avons menées aux six coins de l’Hexagone le prouvent : après avoir doublé en dix ans, les prix des maisons de campagne ont dégringolé ces deux dernières années (– 10% dans le Perche, – 20% en Charente, – 25% dans les Cévennes gardoises et jusqu’à – 40% dans la Marne). Principale raison : avec la crise, les étrangers, qui avaient fait flamber la cote de nos vieilles pierres, désertent en masse, parfois dans la précipitation. Résultat : les bonnes affaires s’entassent sur les bureaux des agents immobiliers.
Pour 200 000 euros environ, vous pourrez désormais dénicher une bâtisse avec terrasse tropézienne dans les Alpilles, une grande maison à colombages dans le pays de Caux ou encore une fermette avec piscine dans la vallée de l’Yonne. Et, si les travaux ne vous effraient pas, les prix se feront encore plus doux : 75 000 euros pour un corps de ferme à retaper au cœur des Cévennes, 80 000 euros pour un moulin dans les Côtes-d’Armor, ou encore 150 000 euros pour une maison de maître dans le Périgord noir. Enfin, si vous êtes adepte de la plage, nous vous proposons aussi une cote des prix dans une trentaine de villes du littoral.
Avant de vous jeter à l’eau, cependant, sachez que, même si les prix ont déjà beaucoup baissé, il reste encore des marges de négociation. Un conseil : faites valoir qu’une résidence secondaire implique toujours de gros frais. L’entretien de la façade, du jardin ou de la piscine représente chaque année environ 2% de la valeur du bien, voire 4% s’il se situe au bord de la mer ou à la montagne. Et renseignez-vous sur les spécificités locales. Saviez-vous, par exemple, que la réfection d’un toit en ardoises (fréquente en Bretagne ou en Normandie) coûte au bas mot 12 000 euros ? Pauline Janicot.

Voici de quoi satisfaire ceux qui recherchent en province, avec sept articles sur 7 différentes régions.

En fait non. Ce n'est pas satisfaisant, dans la mesure où les chiffres avancés relèvent plus de l'anecdotique. On va dire que c'est une sorte de sentiment du marché, une succession d'interviews.

Les enquêtes que nous avons menées aux six coins de l’Hexagone le prouvent : après avoir doublé en dix ans, les prix des maisons de campagne ont dégringolé ces deux dernières années (– 10% dans le Perche, – 20% en Charente, – 25% dans les Cévennes gardoises et jusqu’à – 40% dans la Marne).

Ainsi, selon eux, après avoir doublé en dix ans, le prix des maisons de campagne dans la Marne (hors des grandes villes, donc, Châlons,  Epernay, Reims, Vitry, Sainte-Menehould...) aurait baissé de 40%. Ils serait donc revenu 20% au-dessus des prix de 2000.

Si l'on regarde le site des notaires, voit que les maisons de ville ont des prix qui ne tirent pas la moyenne vers le haut, hormis Reims. Impossible donc d'accréditer une chute de 40% dans les recoins de la Marne. Surtout quand l'explication qui est donnée est celle du départ des étrangers, qui auraient donc constitué une importante force d'achat dans la lointaine banlieue de Sainte-Menehould.

Vous êtes un riche emirati, chinois, anglais ou américain, et vous rêvez d'acheter en France, est-ce que vous allez réellement choisir un coin aussi paumé ? Un endroti où la seule animation culturelle, c'est la superette de la route de Sainte-Menehould ? Il y a des limites à l'attrait du champagne a des limites. Baisse il y a eu, mais bon :



Les données comme leur analyse ne sont pas de nature à rassurer quiconque... Je dirais même que le ton employé semble plutôt grossir le trait de certaines baisse dans le but de susciter la chasse aux bonnes affaires, comme on dit dans le marché boursier, celle qui a lieu quand le CAC baisse de 6200 à 5900...

Et, si les travaux ne vous effraient pas, les prix se feront encore plus doux : 75 000 euros pour un corps de ferme à retaper au cœur des Cévennes,

Je ne vais pas m'attarder à vérifier les niveaux de prix, mais avant la bulle, il yavait des corps de ferme en ruine au coeur des Cévennes dont la valeur était nulle. Leur présence sur le terrain n'apportait aucune plus-value. Le fait qu'ils aient baissé, même dans les proportions suggérées par l'article, n'implique pas nécessairement la réalisation d'une bonne affaire à l'achat.
Sinon, je vous rappelle que ma proportion exceptionnelle sur le sel d'exorcisme continue...

Avant de vous jeter à l’eau, cependant, sachez que, même si les prix ont déjà beaucoup baissé, il reste encore des marges de négociation.

S'il reste des marges de négociation importante, c'est probablement parce que les prix d'annonce ne s'ajustent pas à la mesure de la baisse des prix de vente.

Suit un rappel du coût prohibitif parfois d'entretien d'une résidence secondaire. Ils s'arrêtent néanmoins juste avant de sauter le pas et de rapporter le coût d'entretien à la durée d'occupation pour calculer s'il est réellement intéressant de détenir une résidence secondaire. Surtout à Nixéville-Blercourt, le charme de l'A4, le côté pratique de la Meuse profonde.


Quelques remarques en vrac :

Une envie de Normandie à un jet de pomme de Paris ? Cap sur le pays de Bray ! Avec ses bocages à gogo

Effectivement, le bocage normand doit être plein de gogos. On appelle ça des accédants, néanmoins, quand on est courtois.

Et, pour peu qu’ils sachent où prospecter, les petits malins négocieront des ristournes supplémentaires allant jusqu’à 20% sur les nombreux biens affichés autour de 200 000 euros. Tenté ? Voici de quoi vous aiguiller dans la recherche de la bonne affaire.

Ca fait 160 000 euros la maison dans la vallée de l'Yonne. Où l'on constate des prix de transaction médians de 109 à 158 k€. Ils sont malins, les petits malins, quand même : ils obtiennent des prix parfois supérieurs à la moyenne.

Ceux qui auront du temps pourront également comparer les bonnes affaires mentionnées dans l'article et les annonces existantes.

Je sens que je pourrais le faire pour toutes les régions...

Si les appartements du littoral résistent encore à cette spirale baissière, c’est le moment de chasser la bonne affaire dans les terres.

Promis : j'ai tapé le début de mon post avant d'avoir lu la section sur la Normandie, dévastée depuis la baisse de la livre sterling.

L'Est :

Longtemps trusté par les étrangers, le Grand Est est déserté par ces propriétaires. En Bresse bourguignonne ou dans le Morvan, c’est donc le moment de racheter leurs rénovations réussies, pour 20 à 30% moins cher qu’en 2008. Les prix baissent aussi près des stations de ski des Vosges ou des nouveaux arrêts du TGV Est.

On va finir par croire qu'il n'y a en France que des étrangers. Je ne voudrais pas dire, mais le FN paraît d'autant moins crédible à se cristalliser sur l'immigration maghrébine : en France, de nos jours, la plupart des habitants sont anglais, allemands... d'après cet article de Capital.

On notera aussi que l'effet TGV conduit à faire baisser les prix. Allez comprendre.

Même l’Alsace devient abordable si l’on s’éloigne de la Suisse : à Chavannes-sur-l’Etang, entre Belfort et Mulhouse, une ferme de 100 mètres carrés et sa grange se sont vendues 145 000 euros.

Pour être honnête, je n'avais jamais entendu parler de ce bourg...

A Gérardmer, on exige toujours le prix fort pour profiter des Vosges. Mais, entre Fougerolles et Remiremont (arrêt du TGV Est), des fermes en pierre de pays, avec cheminée, se négocient à moins de 120 000 euros, la fuite des acheteurs étrangers ayant fait chuter les prix de 15% en un an.

Je pense que vous allez deviner ce que j'ai à en dire. Les Allemands sont aussi d'après eux dans les Vosges. L'avantage pour les provinciaux de cet article, c'est qu'ils peuvent lire celui d'une autre région : il s'appliquera également à la leur. Le thème commun est repris comme un leitmotiv...

Moi je regarde les journaux locaux et je peux dire que les maisons perdues dans l'Est ou la Savoie ont énormément baissées.

En fait, c'est des produits qui n'existaient plus depuis des années et que l'on voit appaitre en nombre: La maison ancienne en bon état à moins de 80.000 Euro, le studio au ski dans bonne station à moins de 50.000 Euro.

Depuis 2005 dans le magasine immologic il y avait pour plus de 3 Mds d'€ de biens à vendre pour un prix moyen de 350/450 k€ (rien en dessous de 200). Aujourd'hui je pense (je ferais le calcul exact en aout) qu'il y en a pour moins de 1 Mds avec des prix dépassant rarement 200 K€ (hormis aix et hors chateaux exceptionnels que l'on voit apparaitre).

Amha, les années fastes des prix et les RTT ont permis dans des coins pommés la construction de nouveaux logements et la vente de vieillerie à des touristes en herbe.

Comme me disait un Maire en 2002, les néo-ruraux exigent beaucoup d'investissement (eau, assainissement, de-déneigement, voirie .. ) mais ne resteront pas longtemps.

Ces prix sont bien entendu encore largement surfait.

Mon propos n'est pas de dire que les prix n'ont pas baissé : il est de dire que la méthodologie retenue est superficielle dans ses conclusions, et que la raison qu'ils avancent, le départ des étrangers présentés comme seule raison de hausse puis de baisse des prix, est quand même assez spécieux.