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Immobilier : Les trois périls  

L’économiste du Crédit Agricole Olivier Eluère vient de rendre publique une analyse des dangers qui pèsent sur le marché immobilier résidentiel en France, et je trouve son étude aussi limpide que forte. Il identifie trois écueils qui pourraient bien compromettre le redémarrage des transactions de logements anciens : les taux d’intérêts qui remonteraient, les prix qui ont peu baissé et qui remontent ici ou là déjà, enfin le niveau très élevé du chômage. Ce diagnostic tranche avec l’optimisme ambiant, et je m’y range bien volontiers.

S’agissant du risque de hausse des taux, je n’aurai pas le front d’ajouter mon pronostic à celui d’un spécialiste de politique monétaire. Je note seulement que ses craintes ou ses prédictions avaient été formulées avant la déroute des marchés financiers et des Bourses de ces jours-ci, consécutive la chute de la Grèce, à son sauvetage et à la déroute de l’euro, qui sont autant de biens mauvaises nouvelles pour les banques. Elles pourraient répercuter sur les taux leurs peurs de voir les économies domestiques et l’économie européenne mises à mal par le cancer hellénique. Et j’insisterai aussi – est-ce seulement nécessaire ?- sur la très grande dépendance du marché immobilier au coût du loyer de l’argent, dépendance réelle et dépendance psychologique. En plus, la remise à plat des dispositifs d’aide à l’accession a toutes les chances de rogner sur ce qui existe, jusques et y compris le fameux prêt à taux zéro, ce qui viendrait aggraver l’effet taux.

En ce qui concerne les prix, je crois deux choses : d’abord que les discours du moment sur la bonne santé du marché, tout à fait excessifs, trop rapides, finissent par accréditer la thèse que la situation est propice à augmenter les prix, en tout cas à ne pas les baisser ; ensuite, que le gros du marché n’est pas reparti et qu’on observe un marché constitué de ventes et de petites surfaces, et de grandes surfaces plutôt haut de gamme, qui déforme vers le haut les prix au mètre carré, occultant la réalité globale.

Le discours : oui, il est comme le disent les sémiologues « performatif », c'est-à-dire qu’il a une influence sur les acteurs et modèle les données du marché. Pour parler plus simplement, comme les enfants, « c’est celui qui dit qui est ». Des experts parlent de la santé recouvrée du marché et de l’économie, et les prix grimpent. Si, et c’est le cas, les prémisses sont infondés et que l’économie n’a pas récupéré ses forces, on l’épuise avant qu’elle ne soit revigorée. Non, les ménages ne peuvent encaisser des augmentations de prix, et ils en sont loin, très loin. Il faudrait même pour les Français moyens que les valeurs se tassent encore. D’ailleurs, c’est pour cela que seuls les deux segments extrêmes du marché sont repartis : les petits modules parce qu’ils s’adressent aux investisseurs plus qu’aux accédants, plutôt plus fortunés, et les logements vastes et de bonnes qualité, achetés par des acquéreurs dont la solvabilité a été moins affectée par la crise.

Enfin, le chômage. Il effraie, dissuade une partie des salariés très significative, qui préfèrent différer à des jours meilleurs l’opération de leur rêve. J’entends que ceux-là, se sentant  justement fragilisés par les difficultés économiques et sociales du moment, se rueraient vers l’accession à la propriété, rassurante : je n’y crois pas un instant. Je ne dis pas qu’ils ne devraient pas tenir ce raisonnement, je dis qu’il est peu probable qu’une personne qui redoute de perdre son emploi se dépêche d’acheter son appartement en se persuadant qu’en cas de chômage elle sera mieux protégé que si elle était locataire. Ce cynisme économique n’est pas dans les esprits…et faut-il le regretter d’ailleurs ?

En outre, le taux de chomage dissuade aussi, par contamination, une partie de ceux qui ne sont pas directement menacés. Au point qu’un récent baromètre du Crédit social des fonctionnaires révélait que ce doute habitait l’esprit de leurs clients ces temps-ci, alors qu’il leur était légitimement étranger jusqu’alors.

Pour moi, je me réjouis que ce troisième péril, la plus lourde hypothèque à mon sens parmi les trois soulignées par Olivier Eluère, donne lieu à une relance du groupe de travail du Conseil National de l’Habitat – instance de proposition parlementaire pour éclairer le Gouvernement – sur l’accession à la propriété, et en particulier sur la sécurisation, sous la férule de Michel Mouillart, professeur d’économie, et de Marie-Christine Caffet, responsable des crédits à l’habitat du Crédit Mutuel. On parle également de créer une agence nationale de la sécurisation pour le logement, à l’initiative de Jean-Luc Berho, secrétaire national de la CFDT et vice-président du 1% logement (Action Logement pour être à la page). J’attends beaucoup de ces spécialistes, et je les aiderai à être créatifs…

Ca mérite des commentaires, mais pas le temps, je sors ce soir !

pilou @ 28/05/2010 - 20h07 a dit:

S’agissant du risque de hausse des taux, je n’aurai pas le front d’ajouter mon pronostic à celui d’un spécialiste de politique monétaire. Je note seulement que ses craintes ou ses prédictions avaient été formulées avant la déroute des marchés financiers et des Bourses de ces jours-ci, consécutive la chute de la Grèce, à son sauvetage et à la déroute de l’euro, qui sont autant de biens mauvaises nouvelles pour les banques. Elles pourraient répercuter sur les taux leurs peurs de voir les économies domestiques et l’économie européenne mises à mal par le cancer hellénique. Et j’insisterai aussi – est-ce seulement nécessaire ?- sur la très grande dépendance du marché immobilier au coût du loyer de l’argent, dépendance réelle et dépendance psychologique. En plus, la remise à plat des dispositifs d’aide à l’accession a toutes les chances de rogner sur ce qui existe, jusques et y compris le fameux prêt à taux zéro, ce qui viendrait aggraver l’effet taux.

Rien à redire sur l'analyse d'ensemble. En revanche, en ce qui concerne les taux, la situation est peut-être plus compliquée. En effet, la récente crise de l'Euro repousse plus loin une remontée des taux : actuellement le risque est plutôt celui d'une forme de déflation générale, plus forte en Grèce, au Portugal et en Espagne, où les  gouvernements rognent sur les dépenses et baissent par exemple la rémunération des fonctionnaires, mais assez marquée aussi dans les autres pays. En France, on évoque un gel des traitements dans la fonction publique, et, en ce qui concerne le privé, le chômage conduit mécaniquement à une relative stagnation des salaires.


BREF : pas de surchauffe inflationniste en vue à court terme, jusqu'à la mi 2011 au moins, et donc la BCE ne devrait pas relever ses taux avant 2011. Par ailleurs, en France comme en Allemagne (ou aux USA) le crédit immobilier profite paradoxalement de la méfiance des investisseurs vis-à-vis de la dette des payx du Sud de la Méditerrannée. Tandis qu'on prête difficilement aux pays du Sud de l'Europe, l'argent afflue vers le Nord de l'Europe, et les États ainsi que les particuliers ont actuellement et pour un certain temps encore la possibilité d'emprunter à bon prix.
Je le déplore, car je suis d'avis aussi qu'une remontée des taux désolvabiliserait rapidement les acquéreurs qui sont encore sur la marché, rendrait l'achat difficile pour les primos et moins intéressant pour les investisseurs. Cela contribuerait à une baisse des prix..

Voilà : dans l'immédiat, ce scénario est à mon avis  exclu. (quand les taux remonteront en 2011/2012 en revanche, la baisse du pouvoir d'achat immobilier des Français sera en revanche sensible, et cela contribuera à bloquer à nouveau le marché et donc à faire descendre les prix...

En effet, la récente crise de l'Euro repousse plus loin une remontée des taux

Des taux directeurs. La marge bancaire, elle... je n'en sais fichtre rien.

Galandris @ 28/05/2010 - 22h15 a dit:

En effet, la récente crise de l'Euro repousse plus loin une remontée des taux

Des taux directeurs. La marge bancaire, elle... je n'en sais fichtre rien.

la crise de l'euro n'a rien à voir dans la remonté des taux, c'est l'inflation qui fera la remonté des taux.. on est à 1.7% en europe, si ca doit depasser les 2%, les taux remonteront... Ca sera un avantage pour la crise europenne, car si les prix se mettent à flamber, la conso chutera en fleche !!donc autant limiter cette inflation !!

a_centaure @ 28/05/2010 - 23h22 a dit:

la crise de l'euro n'a rien à voir dans la remonté des taux, c'est l'inflation qui fera la remonté des taux.. on est à 1.7% en europe, si ca doit depasser les 2%, les taux remonteront... Ca sera un avantage pour la crise europenne, car si les prix se mettent à flamber, la conso chutera en fleche !!donc autant limiter cette inflation !!

Il parle du scénario de faillites bancaires en cascade et de credit crunch quand il dit "Elles pourraient répercuter sur les taux leurs peurs de voir les économies domestiques et l’économie européenne mises à mal par le cancer hellénique." Si elles ont terriblement peur de faire quoi que ce soit avec de l'argent, elles ne prêteront plus, ou alors à des taux prohibitifs aux meilleurs clients. Les prêts immobiliers sont pas vraiment corrélés aux  taux directeurs des banques centrales, mais au taux des obligations d'état : imagine que la France perde sa note AAA : les investisseurs s'en méfieront, allègeront, et les taux augmenteront. Etc, etc.

Les taux de crédit immobiliers augmenteront même avec des taux directeurs à 0%, s'il n'y a plus de banque assez solide pour faire un quelconque crédit (on ne parle pas de la probabilité d'un tel scénario, juste de sa cohérence, ça c'est poussé à l'extrême).

a_centaure @ 29/05/2010 - 00h22 a dit:

Galandris @ 28/05/2010 - 22h15 a dit:

En effet, la récente crise de l'Euro repousse plus loin une remontée des taux

Des taux directeurs. La marge bancaire, elle... je n'en sais fichtre rien.

la crise de l'euro n'a rien à voir dans la remonté des taux, c'est l'inflation qui fera la remonté des taux.. on est à 1.7% en europe, si ca doit depasser les 2%, les taux remonteront... Ca sera un avantage pour la crise europenne, car si les prix se mettent à flamber, la conso chutera en fleche !!donc autant limiter cette inflation !!

oui et non; ce qui se passe, c'est que nous avons actuellement énormément de liquidités sur le marché, et les banquiers doivent donc placer l'argent, en partie en octroyant des prêts. [edit]— et le risque de credit crunch a été écarté dans un premiers temps du moins  par l'intervention de la BCE ainsi que par le plan européen de 750 MD d€ de la mi-mai... [/edit]


Or quels sont les créanciers les plus fiables ? dans le lot, les états du Sud de l'Europe sont considérés comme de moins en moins fiables, le risque de défaillance augmente, alors que a contrario le risque de non-remboursement de prêt immobilier n'évolue pas (je ne parle pas des USA, de l'Espagne ou de l'Irlande, ni de la G-B,... mais des pays où l'accès au crédit a toujours été plus encadré : difficile de s'endetter à plus de 35% de ses revenus en France).
Cette non-évolution  du risque de défaillance des emprunteurs dans un environnement financier de plus en plus risqué rend attractif pour les financiers le crédit immobilier en Allemagne, dans les pays scandinaves, en France etc.

Bref, la crise de l'euro exclut à court terme toute augmentation notable des taux pour les emprunteurs (j'ai pris conscience du phénomène en lisant récemment un article du Wall Street Journal qui indiquait que la crise de l'euro bénéficiait de façon comparable à ceux qui actuellement cherchent un crédit immobilier aux US (...désolé, je n'ai pas archivé l'article...)

Sirius @ 29/05/2010 - 01h18 a dit:

Bref, la crise de l'euro exclut à court terme toute augmentation notable des taux pour les emprunteurs (j'ai pris conscience du phénomène en lisant récemment un article du Wall Street Journal qui indiquait que la crise de l'euro bénéficiait de façon comparable à ceux qui actuellement cherchent un crédit immobilier aux US (...désolé, je n'ai pas archivé l'article...)

En fait, ce qu'on constate à court terme, effectivement depuis 3 semaines, c'est du TCT, c'est que les investisseurs obligataires ont recherché les produits les plus fiables (obligations d'états françaises, allemandes, américaines) au détriment des autres jugées moins fiables, type Grèce ou Espagne. Donc effectivement, pour le moment, les taux ont baissé. Mais ce dont parle, je pense, HBC, c'est que la crise de la dette ne finisse par inquiéter aussi sur la dette française, vu que notre économie n'est pas extraordinairement attractive. Surtout qu'on vient de placer sur les épaules franco-allemandes le poids de la dette des pays du Sud si on ne les laisse pas rééchelonner leurs dettes...

Ce dernier blog de HBC débarque sur les ondes le lendemain de publications importantes de la part de personnalités du monde de l'immobilier, ce n'est pas la première fois.

Une fois de plus donc, HBC prend le contre-pied de déclarations "enthousiastes", voire "manipulatoires" de la profession, et des médias qui s'en font l'écho.
On ne peut pas encore lui reprocher de régler ses comptes avec la FNAIM (çà, ça aurait pu etre la dernière fois avec Pallincourt), cette fois-ci, c'est la Chambre des Notaires de Paris.

Et il persiste dans la publication de blogs à contre-courant, au contenu bien pesé, de plus en plus fort et percutant.
Il semble déterminé à livrer un combat, qui le mènera ou ?

Convaincre le cabinet du Ministre du bien fondé de ses avis (car visiblement, il vise plus haut que les Pallincourt, Lefebvre, Cadeau et autres), contre le vent qui s'obstine à souffler dans le sens d'un maintien sous perfusion du marché ?

Avis bienvenus, merci.

pilou @ 29/05/2010 - 15h57 a dit:

Et il persiste dans la publication de blogs à contre-courant, au contenu bien pesé, de plus en plus fort et percutant.
Il semble déterminé à livrer un combat, qui le mènera ou ?

A un cabinet ministériel ?

Dernier blog HBC, merci Georgius, je l'ai replacé ici.

Immobilier
Peut-on s'offrir une remontée des prix des logements ?

Les Français assistent à un bien étrange spectacle, et ils en sont étonnés : alors qu'ils se sentent encore au cœur de la crise économique, la baisse du prix des logements paraît enrayée et on constate même une remontée des valeurs dans la capitale et sur certains marchés tendus, faible mais sensible, de l'ordre de 1%. Que se passe-t-il ? Quelles conséquences attendre de ce phénomène ?

Parlons d'abord du marché de l'ancien. La remontée des prix, ou la résistance en tout cas, cache une déformation du marché, qui est essentiellement constituée des ventes de petits modules aux investisseurs, et de grands appartements, en outre de plus haut standing que la moyenne. Du coup, le prix moyen au mètre carré reflète une réalité biaisée. Les transactions intermédiaires se sont, elles, raréfiées et 2010, aux dires mêmes des notaires, devrait se terminer avec 550 000 à 580 000 ventes, contre 800 000 lors de la dernière année faste, 2007. On a perdu sur le gros du marché, et ce sont les classes moyennes qui paient le plus lourd tribut.

Pour autant, les messages, moins nuancés et exégétiques que celui-ci, affichent des prix en hausse. Et ce discours a incontestablement pour effet de raidir les prix des biens intermédiaires, ou pis encore de dissuader la demande intermédiaire. Bref, alors que le marché de la revente retrouvait quelques couleurs depuis moins d'un an, les conditions d'un nouveau blocage sont réunies. On prépare la crise après la crise.

Parlons du neuf. Il n'obéit pas aux mêmes logiques et la fixation des prix se fait pour partie sur des considérations techniques, pour partie en obéissant au jeu de la spéculation. S'agissant du second mécanisme, il est à l'œuvre : les avantages financiers et fiscaux, le PTZ essentiellement pour les accédants et le Scellier pour les investisseurs, ont soutenu les ventes au point d'épuiser les stocks, qui n'ont jamais été aussi bas. Il est évident que cet étiage aura conduit les promoteurs à interrompre la compression des marges, enclenchée au début de 2008, et à en profiter pour les reconstituer. Par ailleurs, la remontée du prix des terrains et les contraintes liées au développement durable pèsent et enchérissent les prix. Au total, entre le début de 2009 et la mi-2010, le neuf a augmenté, sans doute entre 5% et 10%. Là encore, la désolvabilisation est au rendez-vous et des déciles de populations entiers seront exclus de l'accession comme de l'investissement dès que les aides publiques fléchiront. La crise après la crise, vous dis-je.

Qui est responsable de ce qui se passe ? Le marché. Qui le contrôle ? Grande question. Nous avons tous notre part de responsabilité, parce que nous faisons tous le marché, que nous soyons vendeurs, acquéreurs, banquiers, agents immobiliers ou promoteurs. Il y a quelque chose comme un mouvement d'ensemble, largement catalysé par les discours relatifs à la fin de la crise. Je crois qu'un peu plus de sincérité sur la santé de l'économie générale et son lien avec l'immobilier siérait et contiendrait cette dérive. A moins qu'il faille désespérer de la sagesse et qu'il faille attendre un nouveau coup d'arrêt du marché pour que les prix retrouvent la pente de la modération. Pour moi, je pense que la sagesse serait moins douloureuse que la plaie d'une crise de plus, alors que la précédente n'est pas cicatrisée.

HBC poursuit sa croisade, est-il pour autant en phase avec le S/S d'Etat au Logement ?
Ou bien vise-t-il sa place, dans le cadre de futures proches grandes manoeuvres que notre Sarko est en train de nous concocter pour raccrocher le train de mesures d'économie prises par les autres Européens ?

HBC, la suite :

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Immobilier
Le fantasme des 2%
A la faveur de la séance de conclusion des Etats Généraux du Logement le 4 mai dernier à la Mutualité de Paris, un débat s’est ouvert entre le Secrétaire d’Etat à l’urbanisme et au logement, Benoist Apparu, et Thierry Repentin, sénateur et président de l’Union Sociale pour l’Habitat (le mouvement HLM pour les profanes), sur le niveau de l’effort public en faveur du logement. Le sacro-saint chiffre de 2% est revenu sur le tapis.

Oui, pour ceux qui sont attentifs depuis longtemps aux questions de politique du logement, le sujet est lancinant : quel est le niveau optimum de l’engagement financier de la collectivité pour le logement ? Il est clair qu’il a commencé à obséder les débats...

Mais voilà que Messieurs Repentin et Apparu ajoutent une nouvelle dimension à ce débat : au-delà du pourcentage du PIB (Produit Intérieur Brut), c’est la pertinence même d’utiliser cet indicateur qui est remise en cause. En tout cas, Benoist Apparu lui, a clairement réfuté l’utilité de mesurer cette performance, disant que le « dépenser mieux »  l’intéressait plus que le « dépenser plus ». Le temps n’a pas permis au sénateur Repentin de répliquer, et je le regrette.

Alors je le fais moi-même...

- L’indicateur en pourcentage du PIB n’est pas tombé du ciel...

- Pour preuve que le débat n’est pas absurde, les chiffres donnés respectivement par le sénateur et le ministre étaient nettement différents : 1,7% selon Thierry Repentin, 1,98% selon Benoist Apparu. 15% d’écart entre les deux spécialistes… considérables. Il me paraîtrait opportun de se mettre d’accord.

- Et puis, parce que notre secrétaire d’Etat n’a évidemment pas tort de soutenir qu’il est indispensable de regarder tous ça de près, l’effort de l’Etat ne récapitule désormais plus l’effort public, et il importe de considérer les engagements financiers des collectivités locales. Beaucoup d’entre elles abondent les aides de l’Etat, singulièrement pour faciliter l’accession à la propriété, en abondant le prêt à taux zéro ou encore pour permettre le montage du Pass foncier, permettant d’amortir le coût du terrain pour la construction de maisons individuelles.

Au bout du compte, une seule chose a du prix : la volonté publique pour loger les Français efficacement. La crise financière et économique mondiale est venue, on le sait, aggraver la crise du logement qui préexistait dans notre pays, avec plusieurs maux liés, une pénurie de l’offre, une désolvabilisation de la demande ou encore un dispositif d’hébergement insuffisant. Je propose que les Français aient le beurre et l’argent du beurre – si vous me passez l’expression - : un niveau de dépense publique majoré, et des moyens publics biens utilisés. Pour le logement, nos dirigeants doivent choisir que la nation soit riche et bien portante et ériger en priorité politique ce compartiment de l’action publique.

HBC versus Vimont.

Nouveau blog HBC :
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Dispute

Une fois n’est pas coutume : je vais vous livrer des choses un peu personnelles. J’ai un ami, devenu un ami mais confrère et complice professionnel à l’origine, avec qui j’ai une divergence économique de fond. Nos discussions, nos échanges, nos disputes – au sens classique du terme – ne parviennent pas à réduire cette différence d’appréciation. J’espère qu’il ne m’en voudra pas de mettre le sujet sur la place publique, et qu’il y verra un hommage à l’amitié.

Cet ami est le président de Century 21, Laurent Vimont ; il postule que le marché immobilier résidentiel est quasi insensible au taux de chômage, et à ses évolutions, et je suis convaincu de l’inverse. Ce que j’apprécie de nos échanges, c’est leur sérénité : il n’est pas arrogant, mais déterminé, et je pense avoir les mêmes traits. D’ailleurs, face à un marché aussi complexe et déroutant que celui de l’immobilier, la modestie est de mise et il faut se garder de donner des leçons. Quoi qu’il en soit, voilà le problème entre Laurent Vimont et moi. Allons au-delà du frottement et analysons.

Les plus récents résultats semblent donner raison au président de Century 21 : entre 2009 et 2010, en comparaison semestre à semestre, les volumes de vente ont augmenté significativement, de l’ordre de 20%, peut-être plus, et au même moment les prix grimpaient fort, de 8,5% France entière selon Century, un peu moins selon d’autres sources. Vous me permettrez de ne pas faire écho à la seule source, parmi toutes, qui atteste d’une baisse ; j’ai tendance à croire qu’elle se trompe lourdement, ne serait-ce que parce qu’elle est désormais seule contre tous, notaires compris. Mais laissons cela. Dans le même temps, le taux de chômage augmentait de façon rapide et importante, passant de 10% à 11% environ de la population active. Je crois simplement que plusieurs explications permettent de relier les faits entre eux :

-    De toute évidence, la reprise des volumes et des prix n’a pas été faite sur tout le marché, ni en termes de biens ni en termes de sociologie des acquéreurs. Elle a surtout porté sur les petits modules, acquis par des investisseurs – à un moment où l’immobilier gagne en compétitivité au milieu du chaos des autres supports de placement -, et sur des appartements plutôt plus grands que la moyenne (3/4 pièces) et aux prestations plutôt meilleures que la moyenne. Le segment du milieu, le 2/3 pièces, qui constitue selon les moments entre 35 et 40% du marché, n’a pas repris vigueur, et sa clientèle naturelle, les secondos- accédants des classes moyennes, fortement et durablement désolvabilisés par les circonstances économiques, insuffisamment resolvabilisés par les 18 mois de baisse des prix, manquent encore à l’appel. C’est leur relative absence qui explique que 2010 s’achemine vers 580 à 600 000 transactions au lieu de 700 000 en 2007, qui a été un bon millésime.

-    Laurent Vimont lui-même, plus nettement que la plupart des observateurs, s’inquiète de la hausse des prix de ces derniers mois : entre l’anxiété causée par le chômage, qui se fait plus vive quand le pouvoir d’achat décroît, la réalité de la désolvabilisation des familles dans lesquelles le chômage a frappé un membre, ou en tout cas de la fragilisation psychologique qui s’ensuit - même quand la personne n’est pas partie à la solvabilisation du ménage -, le président de Century 21 redoute des lendemains difficiles. La reprise des volumes pourrait bien s’enrayer dès la rentrée, surtout si l’étiage des taux se termine. En clair, le niveau élevé du chômage, s’il ne paralyse pas le marché aujourd’hui, pourrait bien le paralyser demain, en ajoutant des effets à d’autres mauvaises nouvelles économiques.

-    Un argument utilisé par Laurent Vimont, et il n’est pas le seul, consiste à dire que le logement est, en période d’anxiété et d’incertitude, un élément rassurant. Tout se passerait, soutiennent certains experts, comme si le cadre menacé par le chômage était encore plus prompt à se protéger, notamment par rapport à la vulnérabilité du statut de locataire, en achetant son logement. Je pense que ce reflexe est rare, et que pour un Français qui va se laisser guider par cette logique, neuf sur dix vont différer par crainte de perdre leur emploi. Le chômage dissuade plus qu’il ne catalyse, selon moi.

De toute façon, le président de Century m’a rejoint sur un sujet crucial : l’impérieuse nécessité d’améliorer le rapport qualité-prix des assurances perte d’emploi, pour que les emprunteurs l’associent systématiquement à une opération, et surtout pour que ce produit lève le frein à l’accession qu’est l’aléa de la perte d’emploi.

Cette confidence sur mes passes d’armes et mes échanges avec une personnalité de l’univers du logement et de l’immobilier me conduit à déplorer une situation : le manque de débats entre les femmes et les hommes qui font le marché, par leur action et leur influence. Sans doute faut-il que s’ouvre un espace dédié à la réflexion tolérante, un think tank: j’en émets officiellement l’idée.

Les divergences entre les chiffres C21 et FNAIM avaient déjà fait l'objet d'un blog récent sur Les Echos (que je m'amuse à conserver dans mes pilouteries...)
Ca sent le conflictuel entre "amis".

Il a un grand ami de 30 ans : est-ce le genre d'amitié qu'entre Nicolas Sarkozy et Dominique de Villepin ? Ou est-ce plus fort, un amour quasi-fraternel semble à celui existant entre Abel et Caïn ?

Pourquoi tant d'ironie : c'est parce qu'il y en a autant dans le reste de son article, ce qui m'amène à douter de la sincérité de l'introduction... Vous faites beaucoup d'articles de blogs pour appeler à la création d'un think tank pour pouvoir confronter vos opinions à celles de vos amis ?

8,5% selon Century 21, un peu moins selon d'autres sources

Quand on sait qu'il avait bondi devant la totale incohérence des chiffres il y a moins de 15 jours, on peut sourire en lisant ce "un peu moins" : le sens de la variation invalidant la conclusion qu'il va tirer de l'évolution. Il a probablement raison de penser que la FNAIM se trompe : il n'est pas nouveau que l'indice FNAIM ne vaut rien. Mais l'indice C21 ne valant pas mieux, tout raisonnement sur son produit ne peut aboutir à des conclusions convaincantes.

D'autant plus qu'on ne voit pas vraiment en quoi la remontée des prix et son calcul étayerait son raisonnement, qui est basé sur tout autre chose (le nombre de transactions et le sentiment de craintes des acquéreurs)... J'ai du mal à voir le fondement de son billet, si ce n'est de dire qu'il y a, contre les chiffres récents, un lien entre chômage et nombre de transactions dans l'immobilier.

Ce qui pourrait aisément se vérifier en se rapportant à l'évolution constatée : le taux de chômage est élevée, mais pas tellement plus élevé qu'il ne l'est des précédents niveaux records : 9% en 2005, 9,2% en 2006... années où l'on atteignait des records de transactions. L'année 1999 a compté, malgré un taux de chômage d'un point supérieur à 2009, quasiment 20% de transactions en plus.

On pourrait dire que ce n'est pas vraiment le niveau du chômage qui bloque les acheteurs, psychologiquement, et les empêche de franchir le pas, il faudrait alors regarder les évolutions, mais on constate qu'entre 1992 et 2000, les transactions ont progressé de 50% alors que le taux de chômage augmentait (pour ne revenir à son niveau initial qu'en 2000).

Le lien semble plus ténu, ou contrebalancé par d'autres facteurs, contrairement à ce qu'il affirme, même si psychologiquement, je suis tout à fait prêt à croire que la crainte du chômage dissuade les acquéreurs potentiels.

Peut-on on penser, à la lecture de leurs différents argumentaires (FNAIM, HBC, C21...) qu'en l'attente de ce que le Ministère prépare pour la rentrée, chacun aiguise ses couteaux pour tenter de convaincre plus haut, par articles interposés :
. qui est le meilleur, le plus crédible...
et pourrait occuper un poste auprès de Dieu le Père.

Pour revenir au fond du sujet, les chiffres que tu publies sur les années chomage versus évolution des transactions, c'est clair.

Mais ne crois-tu pas qu'au delà des seuls chiffres du chomage, il faille prendre en compte ceux qui ont un emploi, mais qui font partie de ceux qui n'ont pas "le moral des ménages", et qui ne voient pas l'avenir en rose.
Et ils sont sans doute plus nombreux que durant les années 2000/2007.

EDIT  je viens de lire le bas de ton message, sorry pour le double emploi.
Ca m'apprendra à tout lire au lieu de me précipiter.  

J'ai également des doutes sur un autre point, secondaire :

De toute évidence, la reprise des volumes et des prix n’a pas été faite sur tout le marché, ni en termes de biens ni en termes de sociologie des acquéreurs. Elle a surtout porté sur les petits modules, acquis par des investisseurs – à un moment où l’immobilier gagne en compétitivité au milieu du chaos des autres supports de placement -, et sur des appartements plutôt plus grands que la moyenne (3/4 pièces) et aux prestations plutôt meilleures que la moyenne.

Si son affirmation est exacte :

* La hausse des prix constatée par L. Vimont s'explique par la plus forte concentration de biens de meilleure qualité et de plus petite taille que la moyenne historique, deux facteurs de nature à faire monter les prix au m² ;

* Les plus pauvres (les plus sensibles au chômage) seraient sorti du marché et l'on devrait donc compter beaucoup moins de primo-accédents, pusique la reprise des volumes sur les petites surfaces n'est pas de leur fait, mais d'une poignée d'investisseurs qui ne voulaient surtout pas faire +20% en laissant leur argent pléthorique en Bourse en 2009 (le nombre de ménages disposant d'un portefeuille boursier suffisant pour faire des achats immobiliers d'investissement en retirant leur argent d'un placement actions est extrêmement faible, il y aura donc une très forte concentration d'acheteurs ;

* La typologie des appartements échangé aurait changé significativement.
Malheureusement, on ne peut pas vraiment le vérifier en comparant indice des prix et volume financier des transactions, vu qu'il évoque à la fois un rebond sur les transactions d'une valeur individuelle significativement plus faible (les studios etc. d'investissement) et celles d'une valeur significativement plus forte (les grandes surfaces sans défaut).