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Interview BFM Radio S.Soumier / H.Buzy-Cazaux 15.04.2010.
Parce qu'il me parait important que cet interview soit rapidement disponible par les temps qui courent, voici la transcription :
Première partie, effectuée par BFM :
Henry Buzy-Cazaux : "la reprise du marché immobilier est en trompe-l'œil"La rédaction - Good Morning Business - Stéphane Soumier - bfm, le 15/04/2010
Le président de l'Ecole Supérieure des Professions Immobilières (ESPI) décrypte les interrogations autour de l'évolution du marché immobilier au lendemain de la publication des chiffres 2009 des notaires.
Stéphane Soumier : Les notaires viennent de nous dire que les transactions repartent à la hausse et que les prix ont finalement peu baissé avec seulement 4 à 5 % de baisse contre 150 % de hausse sur les dix dernières années. Je vais commencer de façon un peu provocante : la crise immobilière n'a pas eu lieu ?
Henry Buzy-Cazaux : Ma lecture est que la reprise à laquelle on assiste -et les chiffres dont nous parlent les notaires ne sont pas contestables- est en trompe-l'œil.
On constate d'abord une baisse très forte du nombre des transactions et je trouve que l'on n'insiste pas assez sur cette information que les notaires nous ont donnée : nous seront passés de 800 000 transactions lors d'une bonne année à 600 000 transactions probablement à la fin de 2010. C'est une chute de 30 % en volume. Comment dire qu'un marché se porte bien et qu'il est en situation de reprise quand on a cette baisse de volume ?
Le marché se fait aujourd'hui sur deux segments mais le gros du marché ne se fait pas. Je m'explique : on voit que les petites superficies (studios ou deux pièces) se vendent bien et qu'il y a donc une résistance sur les prix sur ce segment. C'est donc ce que j'appellerai "un marché qui se contente". J'entendais hier un professionnel de Chartres qui me disait qu'au-delà de 250 000 euros, on ne vend plus rien et qu'en dessous, on arrive à vendre et on vend très bien à 150 000-160 000 euros.
Et il se fait aussi curieusement un marché que j'appellerai pour caricaturer un peu "un marché de riches", c'est-à-dire que le marché s'est qualifié : les plus solvables des ménages français continuent à acheter. Ce n'est pas surprenant. Ils achètent éventuellement des grandes surfaces et de grande qualité et ça fait monter le prix au mètre carré.
SS Mais il y a quand même un marché d'investisseurs : quand on regarde tous les investissements qui sont possibles aujourd'hui, on se rend compte que finalement l'immobilier est encore celui qui vous offre le plus de sécurité et les notaires hier vous ont conforté dans ce choix.
HBC C'est tout à fait vrai et on en revient à ce que je disais sur le "segment du bas" : c'est-à-dire que les petites superficies sont par définition la cible des investisseurs, dans l'ancien comme dans le neuf, et c'est là-dessus que le marché se fait.
Mais au milieu, le marché du 2, 3 ou 4 pièces, qui est normalement le plus prisé, aujourd'hui ne se fait pas. Les promoteurs le sentent bien, puisqu'ils ont des problèmes pour vendre des logements plus grands qui nécessitent la revente préalable d'un appartement familial.
Ce segment-là est bloqué et les promoteurs, pour beaucoup d'entre eux, ont dû prendre des décisions : ils ont transformé des quatre pièces en deux pièces parce que les appartements plus importants ne se vendaient pas.
Suite de la transcription, effectuée par moi-meme :
SS Ca veut dire qu'on est dans une situation en trompe-l'oeil, sauf que les prix n'ont pas baissé: soit le marché se gèle, ce que vous constatez, soit les transactions reprennent, mais on a l'impression qu'il y a une espèce de frein structurel à la baisse des prix. La tempète qu'on vient de traverser nous dit que les prix ne peuvent pas baisser.
HBC Il est structurel, mais sur le segment du milieu, les prix ne résistent pas, et C21 a révélé que sur ce segment il y avait bien des baisses, variables selon les marchés.
Je crois aux discours, et aux dangers des discours.
Les prix aujourd'hui en toute hypothèse doivent rejoindre la solvabilité des ménages, et ce n'est pas le cas, et nous avons perdu 300/250.000 transactions pour cette raison là. Ca veut dire que les Français aujourd'hui ne peuvent pas acheter, le Français moyen, le ménage de cadres ou d'agents de maitrise ne peut pas acheter. Il va falloir que les prix se calment un peu, et si le discours...
SS Il va falloir, mais il n'y a pas de formule magique pour faire baisser les prix.
HBC Non, mais je crois que l'information des professionnels est sérieuse, écoutée, et lorsqu'on veut à toute force que les prix résistent, que les prix montent, que les volumes repartent alors que ce n'est pas le fond des choses et ce n'est pas les fondamentaux du marché, je pense qu'on conduit le marché à faire ce qu'on dit.
SS Après les discours qu'on a entendu cette semaine, il n'y a pas un vendeur qui va accepter de négocier à la baisse ses prétentions.
HBC De nombreux professionnels dans la France entière lorsque je tiens ce discours là, et je le tiens depuis fort longtemps, me remercient parce qu'ils considèrent que je les aide à travailler la psychologie des vendeurs. Et en effet je pense que le discours est performatif, le discours crée la réalité. Il est dangereux, nous sommes écoutés, nous devons avoir une responsabilité, ce qui renvoie au besoin de fiabilité des informations.
SS Alors vous militez HBC, et visiblement vous etes entendu, parce que le gouvernement a la volonté d'avancer sur un indicateur qui soit fiable, indépendant, pertinent, et au contact du marché. Parce que vous le dites, les chiffres des notaires sont incontestables, sauf qu'ils viennent avec 6 mois de retard.
HBC Satisfecit, je suis très heureux et je trouve courageux qu'une mission ait été confiée au Conseil National de la Statistique, dont le rapport vient d'etre rendu, et dans ce rapport il y a deux choses qui me satisfont, et une déception.
Parlons des notaires, ils peuvent etre, s'ils travaillent bien, le juge de paix du marché, mais non seulement sur les actes authentiques lorsqu'une vente est définitive, mais auparavant les notaires détiennent quelques heures après la signature des promesses ou des compromis de vente tous les éléments pour préparer l'acte définitif qui en effet ne se signera que 3 ou 4 mois plus tard. Ils ont ces informations, ils ont pris acte de ce que les pouvoirs publics leur demandaient et sont en train d'y travailler.
SS Il faudrait qu'ils les lachent en temps réel, il ne faudrait pas qu'ils attendent la signature formelle de la vente.
HBC C'est ce qui va se passer dans les mois qui viennent, ils ont pris conscience du role qu'ils pouvaient jouer.
Deuxième chose tout à fait précieuse dans ce rapport, et vous savez les critiques que je formulais, on n'y comprend plus rien, les titres de la presse aujourd'hui j'en ai regardé un certain nombre, et vous avez meme choisi votre jour, sont éloquents, c'est la cacophonie, la perte de crédibilité (je cite plusieurs de vos confrères) tout ça n'est pas sérieux, il est temps qu'une cotation ait lieu par un organisme indépendant, que le rapport appelle un "bureau des poids et mesures".
Tout ça me convient, je crois que c'est clair, et qu'on sache un petit peu comme on va à l'hotel, si on est dans un 2*, 3* ou un 4*, et que l'éclatement de l'offre statistique ne conduise pas à ne plus rien y voir. Ca c'est une chose très importante qui est préconisée dans le rapport.
Et une chose qui n'est pas dite dans le rapport, mais je suis sur que le Ministre appellera les professionnels à ce résultat, peut etre qu'il faut que les égos se taisent un peu et qu'à défaut d'avoir 15 ou 20 observatoires fiables, on en ait 2 ou 3 qui soient collectifs et que les fournisseurs de statistiques se regroupent entre eux.
SS Mais vous ne pouvez pas faire taire les entreprises, certaines d'entre elles sont cotées en plus, nous on est demandeurs de ces chiffres, on est tout de meme témoins de l'économie réelle.
HBC Il faut une pluralité de sources, je partage votre avis, je crois néanmoins qu'un observatoire collectif qui serait fort, comme il existe pour les loyers, et la presse aujourd'hui lui fait confiance à juste titre, un tel observatoire aurait sa place, et 2 ou 3 sources aux cotés des notaires.
SS Il vous dirait cet observatoire que les prix n'ont pas baissé, clairement. Et cet observatoire finalement il viendrait conforter ce discours qui vous fait peur, et fait peur au patron de C21, et il le disait ouvertement à la radio, le marché va à nouveau se geler, si jamais les prix recommencent à monter.
HBC Tout à fait
SS Ce n'est pas çà qui changera la réalité du marché.
HBC Mais ça veut dire aussi que les chiffres ne suffisent pas, il faut les interpréter, c'est ce que je m'emploie à faire avec vous, et à d'autres moments que mes amis Laurent Vimont ou d'autres tentent de faire, le marché est complexe, il faut l'interpréter, il ne faut pas se limiter au contexte de la hausse de pression et de température pour faire le diagnostic et pour conseiller les ménages.
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a_centaure @ 15/04/2010 - 16h48 a dit: SS Il vous dirait cet observatoire que les prix n'ont pas baissé, clairement
etait ce une hypothese, une affirmation ou une question??
parce que je le trouve bien affirmatif !! les prix ont baissé dans de nombreux endroit... la france ne se resume pas au micro-cosme parisien
pour rappel, -9% en isere !!
Pour moi Centaure, je perçois cette question, ainsi que d'autres, comme une forme de provoc (non, le terme est trop fort), mais une sorte de joie à les poser dans une forme interro-négative qui officiellement ne peut blesser son interlocuteur, mais qui permet aussi d'etre interprétée de diverses manières (en bon journaliste, il sait naviguer entre les obstacles).
Pour répondre à ta question, il faudrait réécouter la phrase et noter l'intonation, je n'ai pas mis de ? à la fin, mais je ne sais plus.
J'ai aussi noté en première partie que S.Soumier a été le premier a titiller HBC en avançant le nom de Vimont (écoutez la bande) mais ça n'a pas été repris en transcription, et plus loin HBC lui a répondu "mon ami Laurent Vimont".
Quel panier de crabes ça doit etre dans le milieu de l'immo !
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