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Tout va bien, Madame la Marquise  
Tribune sur capital.fr, 04/04/10

Je n'en ferai pas mystère ici : je trouve étonnamment optimiste le concert des prévisions  immobilières pour l'année en cours.

Il reprend d'abord l'argumentaire des béats du marché pour conclure

Soyons clairs : je ne suis d'accord sur rien. Je force un peu le trait pour faire sourire l'internaute, disons qu'il y a un peu de vrai dans chacun de ces arguments, mais qu'aucun ni même leur somme ne me convainc  que tout va bien.

Oui, l'offre de logements en France est structurellement inférieure à la demande exprimée et potentielle mais ce n'est pas parce que les gens ont faim que les restaurants ne désemplissent pas. Je veux dire que c'est la solvabilité d'une part et le moral d'autre part qui sont les ressorts, sur fond d'amour de l'immobilier, d'envie d'être propriétaire et de besoin de déménager, de s'agrandir, de disposer de plus de confort, de préparer sa retraite, de protéger ses enfants. Les motivations profondes sont en effet nombreuses, mais ce sont les moyens qui manquent.

Quant aux prix, je souscris aux analyses de Mathilde Lemoine et d'HSBC. J'aurais même tendance à les alourdir un peu : elle prévoit - 4% et je crains que l'ambiance économique générale ne conduise les acquéreurs à exiger une correction supérieure.

Oui, l'offre de logements en France est structurellement inférieure à la demande exprimée et potentielle mais ce n'est pas parce que les gens ont faim que les restaurants ne désemplissent pas

je trouve la comparaison tres bonne !!

et finalement il est tres pessimiste !!

Allez les filles, vous allez dire : encore un qui a le béguin pour Mathilde !

Mais entre HBC et HSBC, y a rien de plus normal que de se serrer les coudes !

Moins légèrement, Capital c'est du sérieux, c'est du lourd, et voilà un son de cloche dérangeant, c'est pas un Cadeau pour ORPI, et les autres.

Que lui arrivet-il  à notre ami  HBC Henry Buzy-Cazaux, aurait-il rejoint le coté de la force obscure?
Sans doute doit-il toujours avoir la "haine" contre la fnaim et son président.
Bref, continue comme ca HBC, je commence àà t'apprécier mollement mais surement.

Il s'enhardit le petit. Effectivement, soit des comptes personnels à régler avec la FNAIM, soit il a réellement été choqué par les manipulations orchestrées là-bas

à la FNAIM, ils vont regretter de l'avoir sorti, le Buzy-Cazeau -- car, de leur point de vue, il faisait moins de dégâts quand il était chez eux que depuis qu'il a été sorti : il tire parfois au fleuret moucheté, parfois à boulets rouges contre tous nos joyeux drilles haussiers (Palincourt, Cadeau et tutti quanti)

Je m'présente, je m'appelle Henri
J'voudrais bien réussir ma vie, être aimé
Etre beau gagner de l'argent
Puis surtout être intelligent
Mais pour tout ça il faudrait que j'bosse à plein temps

Georgius @ 04/03/2010 - 17h35 a dit:

Il s'enhardit le petit. Effectivement, soit des comptes personnels à régler avec la FNAIM, soit il a réellement été choqué par les manipulations orchestrées là-bas

Je doute qu'on arrive au poste de numéro sans s'être rendu compte avant des problèmes . Par exemple, tu penses réellement que l'on puisse être élu président de la république sans s'être aperçu que Lagarde était nulle en économie ?

c'est la solvabilité d'une part et le moral d'autre part qui sont les ressorts, sur fond d'amour de l'immobilier, d'envie d'être propriétaire et de besoin de déménager, de s'agrandir, de disposer de plus de confort, de préparer sa retraite, de protéger ses enfants. Les motivations profondes sont en effet nombreuses, mais ce sont les moyens qui manquent.

Imaginons 5 personnes qui sont en train de mourir de soif dans le désert. Derrière une dune elles tombent sur un marchand d'eau . Mais il n'a que 4  bouteilles d'eau à vendre. La demande est donc supérieure à l'offre. Oui mais il les vends 5 euros pièce et seuls trois des assoifés ont 5 euros, les deux autres ayant 3 et 0 euros. Le vendeur d'eau va devoir baisser ses prix si il veut tout vendre.

La formule "la demande est supérieure à l'offre" est souvent utlisée pour justifier les prix élévés de l'immobilier. Oui mais, sur le Marché, la formule complète est   "la demande solvable est supérieure à l'offre".
Les logements n'étant pas donnés, il faut tenir compte de la solvabilité de la demande. Et la solvabilité des ménages est en baisse.

Avoir besoin ou envie d'acheter c'est bien, avoir le fric pour c'est mieux.

Sans vouloir relancer un vieux débat, la demande solvable c'est à préciser, vu que par définition, la demande n'est pas le désir irréalisable, mais l'ensemble réellement achetable à ce prix. Donc à 5 euros, la demande c'est 3, pas 5, même si les 5 aimeraient bien boire.

Oui faut différencier la demande et La demande "solvable".



Ce que je voulais dire c'est que bon nombre de personnes ne se posent pas de question quand on leur dit "il manque un million de logement, achetez vite (et à n'importe quel prix)".

Dans le nombre de logements manquant on y met la demande de logement des SDf, des Rmistes, des travailleurs pauvres, .....   OK ils sont mal logés mais est ce qu'ils ont les moyens d'acheter ? non.  Est ce que c'est leur demande qui a fait monter les prix ? non.  (C'est surtout le développement de l'emprunt qui a solvabilisé des ménages qui n'étaient pas solvables.)

Les prix ont baissé en 2008 et 2009 et on manque toujours autant de logements.

lolio @ 04/03/2010 - 22h38 a dit:

Imaginons 5 personnes qui sont en train de mourir de soif dans le désert. Derrière une dune elles tombent sur un marchand d'eau . Mais il n'a que 4  bouteilles d'eau à vendre. La demande est donc supérieure à l'offre. Oui mais il les vends 5 euros pièce et seuls trois des assoifés ont 5 euros, les deux autres ayant 3 et 0 euros. Le vendeur d'eau va devoir baisser ses prix si il veut tout vendre.

La formule "la demande est supérieure à l'offre" est souvent utilisée pour justifier les prix élévés de l'immobilier. Oui mais, sur le Marché, la formule complète est   "la demande solvable est supérieure à l'offre".
Les logements n'étant pas donnés, il faut tenir compte de la solvabilité de la demande. Et la solvabilité des ménages est en baisse.

Avoir besoin ou envie d'acheter c'est bien, avoir le fric pour c'est mieux.

L'exemple est mal choisi. L'offre est de 4, la demande de 5 mais de 3 solvables. L'erreur dans ton hypothèse est de dire que le vendeur doit s'adapter à la demande. Il peut très bien se contenter de 3 ventes.

Le million de logements qui manque est un million de logements sociaux. Il ne s'agit pas d'un million de propriétaires en attente.

Ce qui est rare est cher, mais uniquement s'il y a un marché. Si tu collectionnes des chapeaux du 18éme, ta collection peut être rare. Si elle n'intéresse personne ou si elle est trop chère, tu n'as pas de repreneurs.

C'est la même chose en immobilier, si ton bien se trouve dans une zone que personne n'a envie d'habiter, tu ne vendras pas. S'il y a des biens en vente mais à un tarif où il n'y a pas d'acheteurs solvables, tu n'as que deux solutions: soit tu baisses ton prix au niveau où tu retrouveras des acheteurs (c'est ce qui se passe en Bourse tous les jours avec les actions), soit tu laisses ton bien au prix que tu t'es fixé, en dehors des prix du marché et finalement il te reviendra beaucoup plus cher que si tu avais consenti un effort dès le départ.

La bulle est montée très haut pour des raisons artificielles. Essentiellement une facilité de crédit jamais vue auparavant (prêt à 110%, à taux bas et sur 30 ans). Mais ce temps là est fini. On a désormais comme paramètres:
- retour à la normale des banques avec demande d'apport
- taux qui risque de monter
- chômage et Europe conduisant à une modération des salaires
- prix de l'immobilier nettement trop hauts
- placements scellier et robien faisant baisser les loyers par augmentation du parc locatif.
ce qui donne grosse majorité des acheteurs potentiels insolvables pour de l'immobilier. Inadéquation entre acheteurs et vendeurs = baisse des transactions. Certains vendeurs étant obligés de vendre = baisse des prix, les autres vendeurs se retrouvent hors marché et doivent prendre une décision.

lolio @ 04/03/2010 - 23h25 a dit:

Oui faut différencier la demande et La demande "solvable".


Ce que je voulais dire c'est que bon nombre de personnes ne se posent pas de question quand on leur dit "il manque un million de logement, achetez vite (et à n'importe quel prix)".

Dans le nombre de logements manquant on y met la demande de logement des SDf, des Rmistes, des travailleurs pauvres, .....   OK ils sont mal logés mais est ce qu'ils ont les moyens d'acheter ? non.  Est ce que c'est leur demande qui a fait monter les prix ? non.  (C'est surtout le développement de l'emprunt qui a solvabilisé des ménages qui n'étaient pas solvables.)

Les prix ont baissé en 2008 et 2009 et on manque toujours autant de logements.

Oui, ce sont forcément des acheteurs solvables qui ont fait monter les prix. Oui, c'est le développement de l'emprunt qui a solvabilisé beaucoup d'acheteurs. Mais, je pense que cette période est finie pour un certain temps. Aux paramètres déjà cités, il faudra ajouter le remboursement de la dette sociale qui se traduira par une hausse de l'impôt, pas forcément de l'impôt sur le revenu, trop visible, mais une augmentation des taxes.

...le vendeur doit s'adapter à la demande. Il peut très bien se contenter de 3 ventes.

Donc on se retrouve avec un vendeur qui ne vend pas (tout) .... sauf à finir par baisser son prix.

Le million de logements qui manque est un million de logements sociaux.

oui oui on les prends en compte dans les statistiques de la pénurie de logement alors qu'ils n'en ont pas les moyens d'acheter mais simplement de louer et pas à n'importe quel prix. Malgré cette demande, dans certains coin, le prix des loyers ont baissé.

lolio @ 05/03/2010 - 09h05 a dit:

...le vendeur doit s'adapter à la demande. Il peut très bien se contenter de 3 ventes.

Donc on se retrouve avec un vendeur qui ne vend pas (tout) .... sauf à finir par baisser son prix.

C'est pour ça que l'exemple est mal choisi, un particulier a rarement 5 logements à vendre. Un promoteur, si. Au départ, il les vend au prix fort. Après, il pratique des remises ou des cadeaux.

Le million de logements qui manque est un million de logements sociaux.

oui oui on les prends en compte dans les statistiques de la pénurie de logement alors qu'ils n'en ont pas les moyens d'acheter mais simplement de louer et pas à n'importe quel prix. Malgré cette demande, dans certains coin, le prix des loyers ont baissé.

Normal, il a pléthore de robien et de scellier à certains endroits. La trop grande offre conduit à une baisse des loyers.

Commençant à comprendre que la résistance passive est plutôt de l'ordre tripale que de calculs sérieux , il y a de grandes chances pour que ce soient les banques qui jouent le rôle d'arbitre par des ventes aux enchères forcées. N'oublions pas que seulement 37% des français sont réellement propriétaires au vrai sens du terme. Pour les autres, soit 56 - 37 = 19% c'est la banque qui est propriétaire. Et même pour ceux qui sont réellement propriétaires, au bout d'un certain temps de charges impayés, le syndic prend des dispositions. Je ne comprends pas cette impression de sécurité qu'ont les propriétaires par rapport à la location. La durée sera sans doute plus longue avant de se retrouver à la rue mais ça ne l'empêchera pas totalement.

HBC semble vouloir marquer les esprits par une forte prise de position, sur Capital.fr, en opposition avec les discours précédents.
Au delà de ses motivations personnelles, comme le dit Gal :

Je doute qu'on arrive au poste de numéro (un?) sans s'être rendu compte avant des problèmes

c'est quand meme une sérieuse avancée que nous tous ici devrions accueillir favorablement.
Et il me parait important de suivre attentivement l'évolution des discours sur les principaux supports médiatiques, sur le court terme, pour mesurer le degré de progression (contagion?) de ce mode de raisonnement.
Pour mémoire, ci-dessous, f-a a listé nombre de paramètres qui devraient influer fortement sur le cours des évènements:

futur-acheteur @ 05/03/2010 - 08h41 a dit:

La bulle est montée très haut pour des raisons artificielles. Essentiellement une facilité de crédit jamais vue auparavant (prêt à 110%, à taux bas et sur 30 ans). Mais ce temps là est fini. On a désormais comme paramètres:
- retour à la normale des banques avec demande d'apport
- taux qui risque de monter
- chômage et Europe conduisant à une modération des salaires
- prix de l'immobilier nettement trop hauts
- placements scellier et robien faisant baisser les loyers par augmentation du parc locatif.
ce qui donne grosse majorité des acheteurs potentiels insolvables pour de l'immobilier. Inadéquation entre acheteurs et vendeurs = baisse des transactions. Certains vendeurs étant obligés de vendre = baisse des prix, les autres vendeurs se retrouvent hors marché et doivent prendre une décision.

D'autres paramètres peuvent rejoindre cette liste, pouvons-nous tenter de les développer et argumenter sur ces diverses hypothèses ?
Pour faire avancer le schmilblik, bien sur, car c'est bien ce que nous tous ici souhaitons !