BULLE IMMOBILIERE .NET

Bon, elle a été publiée, et personne ne l'a vraiment commentée y compris dans la presse. Alors j'y vais de mon petit couplet.


Ils anticipent maintenant 590 000 transactions en 2009 et « non pas 520 000 comme il a pu être annoncé ça ou là » : il s'agit probablement d'une référence aux chiffres de C21 et de la FNAIM, qui ont toujours été en dessous même du consensus des notaires établi en début d'année, dans leur note de conjoncture T2, à 550 000.

Pour les prix, ils ne s'engagent pas encore sur les évolutions du 4e trimestre, et rappellent les données du T3 (-7,5% et -9,5% pour les appartements et maisons en IDF, -6,9% et -8,5% en province). Ils rappellent également que ces moyennes cachent des évolutions à des rythmes de baisse divers suivant les villes en citant les bornes de leurs écarts : +1% à Orléans et -18,3% à Reims.

Pour l'année 2010, ils ne se risquent pas à faire de pronostique, si ce n'est qu'elle sera incertaine et irrégulière. Ils avertissent contre l'effet d'optique consistant à penser qu'il y a une reprise au 4ème trimestre par seule comparaison avec un trimestre catastrophique de l'année précédente.

Dans une conclusion assez fnaimesque, ils terminent en disant qu'ils avaient vu juste. La faculté à ne pas se remettre en question dans l'immobilier semble être aussi forte que la rapidité à se jeter des fleurs. On a pu lire la même chose à la FNAIM parlant de son atterrissage en douceur et de réseau de franchise ou de sites de petites annonces de particuliers à particuliers... Ce qui est d'autant plus drôle qu'ils disent avoir eu raison contre tous les autres alors même qu'ils annoncent des données non-concordantes.

L'article publie des cartes de France des variations, en arrêtant les chiffres au 30 septembre 2009, que je récapitulerai dans la file "Qui connaîtra le krach en premier ?" pour ne pas dupliquer l'information.

La note se termine par la republication d'un article de Jacques Friggit, qui devient régulièrement invité, sur la forte corrélation dans l'espace des prix et des revenus en moyenne long terme en Ile-de-France. J'aimerais dire que c'est agréable de voir ses articles connaître un peu plus de retentissement que sur le site de l'ADEF. Mais je ne suis pas certain que Mme Michu, lisant la lettre des notaires, ne soit immédiatement familière avec des notions comme R² utilisée comme argument-massue dans l'article. Petite erreur de cadrage, probablement...

Mais je ne suis pas certain que Mme Michu, lisant la lettre des notaires, ne soit immédiatement familière avec des notions comme R² utilisée comme argument-massue dans l'article. Petite erreur de cadrage, probablement...

d'un autre coté, Mme Michu n'est pas la cible principale de ce genre de parution  

même en
dessous de la mauvaise année 2008 avec 670 000 mutations

oui enfin sauf que ca avait commencé à baisser en 2008.. ce ne peut etre pris en comparaison selon mois... c'est comme si on veut mesurer la stabilité de la temperature d'un four.. on ne prend pas le point de comparaison quand celui monte en temperature ou descend parce qu'on a ouvert la porte...  

En effet l’horizon immobilier est cependant loin d’être totalement
dégagé : crainte d’augmentation du chômage ; incertitude
sur la pérennité des taux de prêts immobiliers actuellement
favorables.

tient ils parlent d'une crainte sur la remonté des taux

De plus on constate un frein à cette dynamique par l’attitude de
certains vendeurs qui hésitent à mettre leurs biens à la vente,
ce qui, à terme, peut entrainer un effet de pénurie, surtout des
produits de qualité, avec risque d’augmentation des prix même si
on constate un certain retour des secundo accédant.

=> ca peut entrainer un effet de penurie : ah tient, je croyais qu'il y avait deja penurie
=> je ne crois pas en la hausse de seulement une part du marché... si ca se produit, les autres bien peu demandé vont s'effondrer en prix.. et entre un bien de moyenne qualité + qq travaux peu cher et un bien de qualité cher au meme endroit, je prends le peu cher et je fais les travaux... le tout sera tiré vers le bas...

On verra dans un prochain article (note de conjoncture de
mai 2010) qu’il se distend si l’on considère les principales
agglomérations françaises.

un friggit sur les autres villes de france??

Galandris @ 28/01/2010 - 23h42 a dit:

La note se termine par la republication d'un article de Jacques Friggit, qui devient régulièrement invité, sur la forte corrélation dans l'espace des prix et des revenus en moyenne long terme en Ile-de-France. J'aimerais dire que c'est agréable de voir ses articles connaître un peu plus de retentissement que sur le site de l'ADEF. Mais je ne suis pas certain que Mme Michu, lisant la lettre des notaires, ne soit immédiatement familière avec des notions comme R² utilisée comme argument-massue dans l'article. Petite erreur de cadrage, probablement...

Il y a assez peu de chances que Mme Michu lise la lettre des notaires, de toutes façons. Mme Michu se contente de ce qu'on lui dit dans la presse (ça monte ou ça baisse) sans avoir forcément de prix de références pour les années précédentes.

Je me rappelle avoir eu des discussions avec des acheteurs/vendeurs (et je pense que d'autres ont eu la même expérience sur ce forum) en leur déconseillant d'acheter avent de vendre, sans que le conseil soit le moins du monde écouté. Pour 2 sur 3, ça s'est soldé par une baisse du prix de vente qu'ils ont heureusement accepté. Pour le troisième, l'appartement est un F5, vendu avec la négo déjà pré-incorporée dans le prix, lui même bullesque. Ce n'est que par la contrainte et l'urgence de rembourser l'achat déjà fait qu'ils en arriveront à baisser leur prix. Une étude préalable du marché leur aurait évité ce genre de manoeuvre et c'est d'autant plus difficile à comprendre que le mari est un ancien bankster qui vient de prendre sa retraite.

Quelques belles perles:

La faiblesse des rendements fi nanciers des placements,
l’incertitude boursière, l’attractivité des taux d’intérêts de crédits
et les aides à l’achat sont autant d’éléments qui doivent confi rmer
l’élan de reprise.

Je croyais qu'acheter un logement, c'était d'abord pour l'habiter plutôt que de faire de la spéculation?
Quant aux taux de crédits, on sait qu'ils sont appelés à remonter dans l'année.
Les notaires pleurent, comme la FNAIM, pour que l'Etat subventionne les achats d'immo? Mal barrés! Non seulement, les aides s'arrêtent cette année, mais il y a peu de chances pour qu'elles soient reconduites dans le contexte de la lutte contre le déficit public.

-18,3% à Reims.

   
ben alors, et l'effet TGV ?

J'ai une question, peut-être un peu bête, mais tant pis, concernant le nombre de transaction. L'an passé la société Icade a vendu ses logements à la caisse de Dépots (26 000 logements si ma mémoire est bonne). Ces 26 000 logements sont-ils comptabilisé dans le nombre de transactions? auquel cas cela fait un sérieux biais dans les stats, ou alors est-ce transparents et ces logements ne se retrouvent pas dans les comptes ?

futur-acheteur @ 29/01/2010 - 07h06 a dit:

Quelques belles perles:

La faiblesse des rendements fi nanciers des placements,
l’incertitude boursière, l’attractivité des taux d’intérêts de crédits
et les aides à l’achat sont autant d’éléments qui doivent confi rmer
l’élan de reprise.

Je croyais qu'acheter un logement, c'était d'abord pour l'habiter plutôt que de faire de la spéculation?

Non, le coût des rendemetns boursiers en baisse, c'est qu'ils pensent qu'il y a des gens qui sont locataires actuellement et qui ont de grosses sommes placées en bourse qui payent habituellement leur loyer, et qu'ils vont acheter de l'immo avec en raison de l'incertitude boursière. Et ils espèrent qu'ils vont donc animer le marché. Alors qu'ils se comptent sur les doigts d'une main : il suffit de regarder les distributions du patrimoine financier, le taux de possession des actions etc. pour se rendre compte qu'il n'y en a qu'une poignée...

binfo @ 29/01/2010 - 09h12 a dit:

J'ai une question, peut-être un peu bête, mais tant pis, concernant le nombre de transaction. L'an passé la société Icade a vendu ses logements à la caisse de Dépots (26 000 logements si ma mémoire est bonne). Ces 26 000 logements sont-ils comptabilisé dans le nombre de transactions? auquel cas cela fait un sérieux biais dans les stats, ou alors est-ce transparents et ces logements ne se retrouvent pas dans les comptes ?

Ces logements étaient des logements neufs : ils ne devraient pas gonfler les chiffres de l'ancien.

Ces logements étaient des logements neufs : ils ne devraient pas gonfler les chiffres de l'ancien.

J'avoue avoir du mal a saisir. La définition d'un logement neuf est bien "un logement ayant moins de 5 ans".
Or il me semble qu'une bonne partie du parc de Icade date de plus longtemps que ça. En 2006 j'avais deja visité des appartements dans leur résidences (Montigny le Bretonneux). D'ailleur c'était hallucinant, ils demandaient de gagner 4 fois le loyer et le garant devait gagner 6 fois le loyer.

Bon alors oui, ça compte.

binfo @ 29/01/2010 - 09h44 a dit:

Ces logements étaient des logements neufs : ils ne devraient pas gonfler les chiffres de l'ancien.

J'avoue avoir du mal a saisir. La définition d'un logement neuf est bien "un logement ayant moins de 5 ans".
Or il me semble qu'une bonne partie du parc de Icade date de plus longtemps que ça. .

Attention pt'its zamis : ces ventes sont des ventes d'immeubles en blocs pas en pieces détachées par lots comme les marchands a la decoupe. Donc on peut tres bien avoir 100 logements = une vente. Un seul acte pour un immeuble.

De toute façon elles sont comptabilisées différemment par Friggit quand il recalcule les transactions, donc peut-être un biais dans les chiffres des notaires mais pas dans les chiffres publiés sur le site du ministère...

Galandris @ 29/01/2010 - 09h33 a dit:

futur-acheteur @ 29/01/2010 - 07h06 a dit:

Quelques belles perles:

La faiblesse des rendements fi nanciers des placements,
l’incertitude boursière, l’attractivité des taux d’intérêts de crédits
et les aides à l’achat sont autant d’éléments qui doivent confi rmer
l’élan de reprise.

Je croyais qu'acheter un logement, c'était d'abord pour l'habiter plutôt que de faire de la spéculation?

Non, le coût des rendemetns boursiers en baisse, c'est qu'ils pensent qu'il y a des gens qui sont locataires actuellement et qui ont de grosses sommes placées en bourse qui payent habituellement leur loyer, et qu'ils vont acheter de l'immo avec en raison de l'incertitude boursière. Et ils espèrent qu'ils vont donc animer le marché. Alors qu'ils se comptent sur les doigts d'une main : il suffit de regarder les distributions du patrimoine financier, le taux de possession des actions etc. pour se rendre compte qu'il n'y en a qu'une poignée...

Hormis le Scellier si on a des placements réguliers à faire, le placement en bourse ne se pratique pas avec les mêmes sommes que pour acheter un logement à mettre en location. Quant au rendement d'un placement locatif, j'ai vu ce que ma compagne récupérait en net, c'est dommage que le livret A soit plafonné parce que ça devait tourner autour de ça si on retire toutes les taxes, impôts, etc.. On ne paie que la csg/rds/csa sur les dividendes et il y a même un crédit d'impôts de 115 euros.

Les Notaires de France souhaitent que ce rattrapage constaté en matière de transactions immobilières ne soit pas "un simple effet d’optique". Autrement dit,  un dernier trimestre 2009 "un peu euphorique" contre un début d’année de "sinistrose immobilière".

http://www.directgestion.com/sinformer/filactu/5492-conjoncturenotaires-de-france

toute ressemblance médiatique avec une crise des années 90 ne serait que pur hasard

au passage :

L’un des indicateurs immobiliers utiles aux professionnels de l’immobilier leur permettant de suivre l’évolution des prix est l’indice Notaires INSEE. Afin de mieux jauger la tendance, la Chambre des Notaires d’Ile de france et l’INSEE ont procédé à des changements dans leur modus operandi.


Jusqu’ici, la Chambre des Notaires d’Ile de France fournissait les prix de vente dans l’immobilier ancien constatés lors des signatures d’actes de vente dans un délai de trois mois après la fin d’un trimestre. Jugés sans doute un délai trop long et engendrant des décalages trop importants avec la réalité des prix du marché, la Chambre et l’INSEE ont donc décidé de modifier le mode de calcul en réduisant le délai d’un mois. Désormais, la publication des prix constatés dans l’ancien en Ile de France se fera 2 mois après la fin d’un trimestre afin de coller au plus près de l’évolution du marché.

http://www.surf-finance.com/lindice-notaires-insee-sera-revise-plus-rapidement-415.html?bcsi-ac-23BCAB4B72BE8863=1A6F97ED00000503dVsWtsIwUwSOZZERqjbOVJwJrU1AAQAAAwUAAMWNOgIIBwAAFQAAAOeSAgA=