Les chiffres ont été publiés : -1,6% pour les appartements, -0,2% pour les maisons.
Comme souvent depuis quelques mois, la lettre de conjoncture comporte son lot de copier/coller et insiste lourdement sur la nécessité de son lissage. Probablement pour ne pas dire qu'ils enregistrent le 3e pire mois depuis le début de la crise, mettant fin brutalement à un long mouvement de hausse de près de 10% que la FNAIM a vu dans le courant de l'année. Le fait que cette chute brutale n'attire pas l'attention, pas plus que la hausse massive qu'ils ont proclamée à l'été (avec des +3% mensuel, si si) prouve bien qu'ils n'y croient même pas eux-même. Leur amour du lissage vient probablement du fait que leur échantillon mensuel n'a aucune représentativité, et qu'ils espèrent que l'échantillon trimestriel sera plus représentatif...
La lettre de conjecture exprime la difficulté dans laquelle la FNAIM se trouve : leur indice des prix, s'il reste calme pour les maisons, fait apparaître un marché d'un dynamisme hystérique pour l'année au niveau des prix, gommant presque tous les effets de la crise. Or, les transactions ont largement chuté de près de 33% par rapport au pic, cela, la FNAIM ne peut le nier : dès lors, elle a beaucoup de difficulté à élaborer un message pour les acteurs (rares) restants sur le marché. Elle doit attirer les acquéreurs, bien sûr, les décider à l'achat... Mais alors que la plupart se plaignent du niveau des prix et sont desolvabilisés, elle ne peut pas se permettre d'admettre que selon son indice, il n'y a pas eu de baisse des prix et qu'ils sont proches des plus hauts. Elle doit communiquer sur l'idée que les prix ont baissé et qu'ils sont redevenus intéressants... Malheureusement, son indice refuse de le laisser voir. Ils sont donc contraints d'exhiber une baisse de 5% par rapport aux plus hauts (soit à peine 8 000 euros sur les biens moyens avant la crise, et encore moins sur les biens prisés par les derniers acheteurs, des primos en quête de petites surfaces).
En revanche, elle continue à ne pas pouvoir admettre la crise : cela risquerait de repousser encore plus les intentions d'achat. La FNAIM adopte donc le discours de la fin de la crise avant même que celle-ci n'ait commencé.
Elle en profite pour récrire l'histoire. Elle commence par deux pages d'autocongratulation sur la perspicacité de son analyse : on n'est jamais si bien servi que par soi-même.
Sa présentation des faits laissera sans voix celui qui dispose de plus de mémoire qu'un poisson rouge :
1995-2000 : les bénéfices de la croissance retrouvée
2000-2004 : le paradoxe de l'économie immobilière
2004-2007 : l'atterrissage en douceur
2007-2009 : le blocage des transactions
La FNAIM prétend donc maintenant que 2004-2007 fut une période d'atterrissage en douceur. L'année 2005 fut pourtant l'une des plus fortes croissances des prix de l'immobilier, avec plus de 10% de gain des prix : je connais beaucoup d'épargnants qui aimeraient des rendements en atterrissage en douceur. C'est d'autant plus drôle que visiblement, à la FNAIM, ils pensent que personne n'a de mémoire, et surtout que personne n'a Internet : n'importe qui peut retrouver
leurs documents de janvier 2005, date où, selon eux, en précurseurs visionnaires, ils parlaient d'atterrissage en douceur (celui-là même dont il prétendent qu'il a eu lieu) :
Il est donc à prévoir dans ce contexte que si la hausse des prix n'est pas encore stoppée, elle devrait ralentir à l'horizon 2005 pour ne pas être supérieure à 10% [...] L'activité devrait donc rebondir à partir de 2006, lorsque la reprise économique permettra au marché de l'emploi de se rétablir et que le pouvoir d'achat du revenu disponible des ménages engrangera à son tour le bénéfice des fruits retrouvés de la croissance [...] En 2007, une fois que le marché aura absorbé les hausses des prix intervenues ces dernières années, le marché pourra se consolider dans de bonnes conditions...
Pas d'atterrissage en douceur, pas de ralentissement de la hausse, ils prévoyaient une hausse de 10% (la FNAIM a toujours eu une étonnante capacité à prévoir l'évolution de l'indice FNAIM, à défaut de pouvoir prévoir celle de l'indice du prix des logements anciens) et n'anticipaient rien d'extraordinaire.
Mi-2006, après avoir vu 9% annuel de hausse :
La FNAIM souligne que le ralentissement de la hausse des prix des logements anciens "se confirme une nouvelle fois" mais anticipe un ralentissement qui "devrait être moins rapide à l'avenir".
Passer de 10% de hausse à 9% de hausse, c'était un ralentissement rapide, et on ne devait pas le revoir de sitôt. Bref, la FNAIM se comporte comme les enfants quand ils disent "mais si le j'avais diiiit !" après s'être trompé dans leur pari. C'est déjà pathétique à 10 ans.
Bref, comme d'hab, les deux premières pages se résument à de la pignolade sur leurs talents de visionnaires.
Petite erreur de relecture de la FNAIM : biens qu'ils continuent à annoncer 10 à 12 000 transactions mensuelles, la lettre trimestrielle dit que leur observatoire s'enrichit de 5000 transactions chaque mois ! Stagiaire mauvais, stagiaire viré !
Page 4, ils annoncent que les prix ont pris 140% entre 1997 et 2007, et que tout va bien car le marché est en parfaite adéquation avec la demande et les fondamentaux. Dans ces conditions, il est urgent, donc, de soutenir le marché, nous dit-on sans sourciller. La FNAIM nous dit également que le rôle des agents immobiliers est d'être des entreprises citoyennes qui modèrent les ardeurs spéculatives à la hausse comme à la baisse. On n'ose imaginer quelle aurait été la hausse sans l'intervention modératrice des agents immobiliers entre 1997 et 2007 ! On s'étonne d'ailleurs que les prix des transactions entre particuliers, qui n'ont pas bénéficié de cet effet modérateur, n'aient pas été régulièrement plus élevés que ceux passés en agence. Bizarre, quand même...
La FNAIM conclut sa première partie en disant que les prix sont retombés au niveau de fin 2005, après 3 trimestres de hausse des prix en 2009. Pour la FNAIM, la baisse est plus importantes pour les petites surfaces que pour les plus de 3 pièces : c'est amusant car cela va à l'encontre des fondamentaux (demande plus forte sur les petites surfaces) et des analyses de l'ensemble des autres réseaux. Encore un des grands mystères de la communication FNAIM.
Les graphiques viennent ensuite illustrer la force du rebond des prix qu'ils ont cru voir (ils ont été tout seul, les 3 trimestres équivalents chez les notaires ont fait apparaître des baisses, mais avant eux C21 voyait des baisses également). On voit notamment que les prix au T2 2009 auraient ainsi connu leur plus forte progression depuis le... T2 2004, 2e record historique de hausse. Tout ça dans un marché atone et marqué par la désertion des acheteurs (la FNAIM titrait alors :
le rebond n'a pas eu lieu, mais il est probable que l'auteur de la lettre de conjoncture ne lise pas les communiqués mensuels (et on le comprend, vu leur fiabilité douteuse, à sa place je ne m'en tiendrais aucun compte non plus ! ).
La FNAIM entreprend ensuite d'analyser les conditions de crédit, qu'elle utilise pour justifier les prix : en gros, tirés à l'extrême en 2006, ils ont pu tenir grâce à l'amélioration des conditions de crédit. Pourtant, les crédits 2009 ne sont guère meilleurs que ceux de 2006, les durées en baisse en passe de les rejoindre... La FNAIM conclut donc que cet état de tension extrême est le "niveau qui lui aura permis de soutenir le marché dans les meilleures années de la reprise". Après avoir rappelé que les acquis de baisse des prix sont négligeables, que les taux sont à un plancher et que les durées d'emprunt ont amorcé une décrue, ils nous expliquent que les prix sont compatibles avec une reprise. C'est donc, pour eux, la chute brutale des transactions qui doit leur paraître inexplicable, mystérieuse et impénétrable.
Ils en profitent pour accuser les agents immobiliers d'avoir commis par deux fois un mensonge énorme. Pour la FNAIM en effet, le marché immobilier au premier semestre était en crise :
le marché s'est grippé pour enregistrer un recul brutal de son activité au cours du 1er semestre. Haro sur les menteurs ignobles qui ont osé proclamer qu'il y avait un frémissement au T1, et qu'on écrase les testicules d'un marteau vengeur à ceux qui ont prétendu faussement qu'il y avait un rebond estival. Ils ont menti, la FNAIM nous apporte la vérité avec sa lucidité légendaire (et autoproclamée en début de document, au cas où nous l'aurions oubliée). Il n'y avait pas de rebond.
Heureusement, rassurons-nous, c'est à l'automne qu'il a eu lieu, finalement. On attend de le voir dans les chiffres ! Ce qui est marrant, c'est que la FNAIM continue de prétendre qu'il y aura 500 000 transactions, alors qu'ils voient un rebond, et que nous sommes actuellement à 550 000 transactions annuelle. Est-ce pour dire que l'année 2009 se sera soldée par plus de transactions que prévu ? La ficelle serait un peu grosse.
Comprenant que ce n'est pas de la solvabilité des ménages que la FNAIM pourra justifier ses sempiternelles prévisions optimistes, elle se tourne vers la psychologie et l'explication. En effet (page 8), on peut lire noir sur blanc que les Français n'ont plus les moyens d'acheter, et qu'il est donc important pour les agents de communiquer sur les dispositifs d'aide fiscale dans l'espoir que ceux-ci rendent l'achat possible. Voilà donc le dernier réservoir d'acheteurs qu'espère la FNAIM : les gens qui n'ont pas entendu de la déduction des impôts ou du PTZ. Le nombre est faible, ils feraient mieux d'ouvrir une bulle de vente sur un certain forum haussier au nom assez proche de celui-ci...
On apprend que de bonnes performances énergétiques pourraient inciter 7 Français sur 10 à passer à l'achat. Je ne déconne pas, c'est marqué :
Elle constitue par ailleurs un point central qui inciterait à passer à l'acte et à acheter pour 7 Français sur 10, en particulier pour les personnes décidées à acheter prochainement.
Vient ensuite le sondage IFOP, avec des résultats et des commentaires (qui n'ont finalement pas trop de rapport avec les chiffres, la seule chose que l'on peut tirer du sondage étant que les Français n'ont aucune connaissance du marché immobilier et que la plupart des gens déclarent vouloir acheter sans jamais le faire. Dès lors, ils ne sont pas représentatifs des gens qui sont dans une réelle démarche d'achat, et l'impact de la population sondée sur le marché immobilier sera probablement très faible, car ce n'est pas une population d'acheteurs, quoi qu'ils en disent. Je suis pour le coup surpris de la naiveté de l'IFOP : quand on fait un sondage sur les Français riches, on ne demande pas aux gens s'ils sont riches, car ils répondent toujours qu'ils le sont plus que dans la réalité. Pour l'accession à la propriété, bizarrement, on compte sur eux pour acheter autant qu'ils le disent.
Les résultats sont à mettre en rapport avec les résultats du sondage du trimestre passé quand c'est possible : il en ressort essentiellement une immense stabilité. Pour 78% des sondés qui ont l'intention d'acheter, l'immobilier est trop cher. C'est sûr, si la question porte sur l'intention d'acheter un bien à bon voire vil prix, je pense qu'on peut atteindre 100% d'intention d'achat... 80% freinent en raison de la difficulté à trouver quelque chose de bien... Et là j'ai un doute énorme, la plupart des gens ayant répondu "à trouver quelque chose de bien dans mon budget". Je suis persuadé qu'il y a plein d'annonces très bien hors de leur budget. Donc, cette question rejoint exactement la précédente, d'où le taux de réponse assez similaire. Ensuite vient l'apport personnel insuffisant (vous remarquez une tendance ?) qui posait un problème à 45% des gens. 66% estiment les taux d'intérêts trop élevés, mais on a établi par d'autres questions qu'ils n'ont aucune compétence en matière de taux. En fait, ils répondent à la question, bien différente, "pouvez vous trouver un crédit pour acheter les biens qui vous font envie" et là, la réponse est non... Idem pour les 55% qui craignent un taux d'endettement trop important... Ce n'est pas tant le taux d'endettement qui les effraie que le fait qu'ils leur faudrait 60% d'endettement pour acheter des biens attractifs. Toutes ces questions pour une seule : trouvez-vous l'immo trop cher, à laquelle visiblement la réponse est très très fortement "OUI".
84% voient comme élément incitant à l'achat le fait d'obtenir un crédit intéressant (donc beaucoup nécessairement trouvent à la fois le crédit trop élevé et se sentent incités à acheter par les taux. Presque unanimement (probablement que la part des réponses NON recouvre les inéligibles) les Français disent que "oui" les aides (déduction d'impôt, prêt à taux zéro, prime...) constituent un élément facilitant l'achat. Difficile d'imaginer qu'un bénéficiaire d'une prime puisse dire qu'elle lui complique son plan de financeent : rien d'étonnant donc aux résultats. Ce qui est intéressant, c'est que 76% trouvent qu'aménager dans un logement aux nouvelles normes énergétique est une incitation à l'achat. Autant dire qu'ils ne vont pas être incités à se tourner vers l'ancien...
23% des sondés pensent que les prix vont plutôt augmenter au cours des six prochains mois, et 16% qu'ils vont plutôt baisser. C'est probablement à mettre en rapport avec la même enquête réalisée aux Etats par Case/Schiller : on a toujours constaté une sorte d'optimisme béat alors même que le pays s'enfonçait dans la crise : le grand public n'a aucune capacité d'anticipation des prix de l'immobilier. Schiller avait d'ailleurs expliqué que l'attente moyenne long terme était celle d'une hausse des prix annualisée de 10%...
Les intentions d'achat dans les 12 mois sont en forte baisse, passant de 18% à 15%. Le chiffre n'est pas commenté par la FNAIM.
L'article s'achève par des perspectives, dans lesquelles ça peut monter un petit peu, mais y a quand même le risque que ça baisse un petit peu.
Enfin, en annexe, des tableaux, qui n'ont visiblement pas été relus. Ainsi, page 13, on peut lire qu'entre 2006 et 2007, les prix ont progressé de 59,9% en Aquitaine et de -36,3% en Pays de Loire. Ce qui reste très modéré par rapport au quasi doublement des prix (+94%) observé en Ile-de-France : les franciliens seront heureux d'apprendre qu'en 2006 ils vivaient l'une des régions les moins chères de France, avec l'Auvergne et la Picardie...
On dira que les annexes ne sont pas pires que les textes...
Et bravo pour le commentaire.
