BULLE IMMOBILIERE .NET

Galandris @ 11/12/2009 - 14h29 a dit:

leon @ 11/12/2009 - 13h15 a dit:

Il y a une relation étroite entre le tx de chômage et la courbe verte de Friggit, décorélation en 2001 suite aux baisses de tx directeur et plan de relance, ça va pas durer...

http://www.le-buzz-immobilier.com/wp-content/uploads/2009/12/logement-et-chomage1.jpg

Et surtout pas de corrélation avant.

Le chômage progresse de 76 à 87, période durant laquelle la courbe verte monte, atteint un sommet, puis redescend sous le tunnel, puis remonte : pas de corrélation.

Le chômage est stable de 87 à 89, et la courbe verte monte violemment : pas de corrélation.

Le chômage baisse de 89 à 91, et la courbe verte augmente : corrélation.

Le chômage augmente de 91 à 97, et la courbe verte décroit, puis rebondit : corrélation assez bof.

Le chômage baisse de 97 à 2001 : la courbe verte augmente, corrléation.

Le chômage progresse de 2001 à 2006 : hausse de la courbe verte, pas de corrélation.

Le chômage diminue de 2006 à 2008 : la courbe verte chute.

Bref, au mieux, on peut dire que le chômage est un facteur défavorable au dynamisme de l'immobilier, mais parler de corrélation étroite me paraît optimiste.

tient, le buzz avait fait la correlation :



http://www.le-buz-immobilier.com/2009/12/friggit-chomage-transactions-immobilieres-et-prix-du-m%C2%B2-0026476#more-26476

Voici un tableau excel permettant de comprendre la relation importante entre le tx de chômage et la courbe verte de Friggit, celles qui représente le nombre de transactions. En 2001 il y a un décorrélation qui pourrait être dûe à la politique de baisse des taux des banques centrales.

et il y a cette projection aussi que je trouve pas mal



http://www.le-buzz-immobilier.com/2009/10/levolution-des-prix-de-limmobilier-en-france-projections-2012-0016500

les 2 graphs vont dans le même sens  

Les deux graphes vont surtout dans le sens de ce que disait Gal: corrélation inverse entre 89 et 2001, pas avant ni après. Cela  fait court.
En plus entre 94 et 97 on dirait plutôt que la courbe du montant (pas du nombre) des transactions évolue comme le chômage et plus de façon inverse.

vu comment est réalisé (et a évolué) le calcul du taux de chômage, perso je ne m'aventurerais pas trop dans les comparaisons ....

biboups @ 12/12/2009 - 08h56 a dit:

vu comment est réalisé (et a évolué) le calcul du taux de chômage, perso je ne m'aventurerais pas trop dans les comparaisons ....

c'est aussi mon sentiment, j'arrive à peut pret à reccrocher les cat 1 à 8 aux cat A à E mais avant  

Centaure,

Pour revenir à ton graph du buzz et ses projections sur 2012 / 2015, ca date un peu, puisque le grand toboggan bleu debute au T4 2008.

Il n'y a pas beaucoup d'argumentation pour soutenir cette thèse, et je crois que récemment on était plusieurs à discuter les projections sur les 2 ou 3 prochaines années, et pour admettre qu'une baisse annuelle supérieure à 10% ne paraissait pas très concevable.

On peut tous réver, mais quand meme  

pilou @ 12/12/2009 - 14h38 a dit:

Centaure,

Pour revenir à ton graph du buzz et ses projections sur 2012 / 2015, ca date un peu, puisque le grand toboggan bleu debute au T4 2008.

Il n'y a pas beaucoup d'argumentation pour soutenir cette thèse, et je crois que récemment on était plusieurs à discuter les projections sur les 2 ou 3 prochaines années, et pour admettre qu'une baisse annuelle supérieure à 10% ne paraissait pas très concevable.

On peut tous réver, mais quand meme  

ce qui m'interesse plus, c'est le tunnel orange (oblique)

pilou @ 12/12/2009 - 14h38 a dit:

Centaure,

Pour revenir à ton graph du buzz et ses projections sur 2012 / 2015, ca date un peu, puisque le grand toboggan bleu debute au T4 2008.

Il n'y a pas beaucoup d'argumentation pour soutenir cette thèse, et je crois que récemment on était plusieurs à discuter les projections sur les 2 ou 3 prochaines années, et pour admettre qu'une baisse annuelle supérieure à 10% ne paraissait pas très concevable.

On peut tous réver, mais quand meme  

Comme on le dit pour les valeurs boursières: les gains passés ne présument en rien les gains futurs. Oui, on peut toujours penser que la baisse n'excedera pas 10% par an. Sauf qu'une courbe montée à 1.71 national, 1.81 idf et 1.92 Paris, ça n'est encore jamais arrivé. Et on était pas en phase de crise économique mondiale à la précédente. Je serai donc tenté de dire qu'on est dans des conditions qui n'ont encore jamais eu lieu auparavant. De même, le transfert des charges vers les communes, les impôts qu'il faudra bien lever un jour pour rembourser le dette nationale vont avoir des impacts sur l'immobilier. Bref, on pourrait avoir des suprises sur le taux de baisse en 2010.

D'ailleurs il serait inexact de dire que la baisse n'a jamais dépassé 10%. Il faut regarder ce qu'est devenu la courbe après le vote de la loi de 1948. Voilà ce qu'en dit Friggit lui-même:

La loi de 1948 (qui n’était pas une loi de « blocage » des loyers mais bien au contraire une loi de « respiration ») a engendré un rattrapage rapide des prix jusqu’en 1965

Il disait ça aussi:

Une retombée des prix est probable.
La moins mauvaise méthode de prédiction consiste à reproduire les régularités passées, sauf lorsque l’on a une bonne raison de ne pas le faire.
En l’absence de rupture dans le processus de formation du prix des logements, force est de considérer que le niveau actuellement atteint par ce dernier par rapport au revenu par ménage est insoutenable sur le long terme.
Un retour vers la moyenne historique apparaît probable.  Au vu des évolutions sur les quarante dernières années, ce retour aux « fondamentaux » après une période d’« exubérance irrationnelle  » s’accompagnera de baisses de prix en monnaie courante (sauf improbable retour de l’inflation), surtout pour les appartements.  Après la période récente où la hausse a nourri la hausse, la baisse nourrira la baisse.
En revanche, on ne saurait préjuger du moment où le retournement se produira – dans trois mois, dans un an, dans deux ans : « lorsque les bornes sont franchies, il n’y a plus de limites ».

Et en 2005, il avait prévenu les régions et communes:

Avant 1998, le surcroît de croissance par rapport au PIB résultait pour l’essentiel d’une accélération lente mais régulière de la rotation du parc de logements anciens.
Depuis 1999, elle résulte principalement de l’envolée du prix des logements anciens : en 2005, rapporté au revenu par ménage, ce dernier dépasse de moitié, en moyenne sur l’ensemble de la France, son niveau tendanciel sur 1965-2000 (Graphique 1).  En termes de pouvoir d’achat immobilier des ménages, seule une partie (la moitié au plus) de ce dépassement a été amortie par le bas niveau des taux d’intérêt nets d’inflation (qui ne saurait durer indéfiniment) et plus généralement par l’amélioration des conditions de financement .
Un retour du prix des logements vers son niveau tendanciel fait donc peu de doute à moyen terme, l’incertitude ne portant que sur le moment où il se produira et sur son rythme.
La croissance des recettes en droits de mutation des départements sera alors non seulement beaucoup plus faible qu’elle n’a été depuis 1999, mais probablement négative certaines années.
Il appartient aux départements d’intégrer cette perspective dans leur planification budgétaire à moyen terme .

Si les prévisions de Xerfi se révèlent vraies, le pouvoir d'achat des ménages va baisser, entrainant une baisse des prix. L'impact va être bien plus fort que celui du taux de chomâge. Rapellons quand même que la campagne médiatique du "c'est reparti" fait que l'on n'a pas encore atteint la période "fear" de la courbe. Un petit rappel des JT de la bulle précédente: http://promariage.free.fr/

Centaure / Caribou,

Ne vous méprenez pas, je ne suis pas un ardent défenseur de la tendance haussière, ni d'une stagnation des prix.

J'essaye seulement d'etre sensible aux diverses argumentations.
Celles de Frigitt retiennent vivement l'attention, et je ne me permettrais pas de les contester, je n'en ai nullement la compétence.

Ses  arguments en faveur d'un retour aux fondamentaux sont convaincants, que le tunnel soit horizontal ou oblique.
L'oblique pourrait laisser entendre qu'il existe des raisons de ne pas retrouver totalement les ratios d'antan (allongement de la durée d'emprunt, amélioration de la solvabilité au fil de la chute des prix, qui feraient office d'amortisseur, ...)

Donc, retour au tunnel, mais à quelle vitesse, c'est bien là toute la question.
Quote Frigitt :  "...l'incertitude portant sur le rythme de ce retour du prix des logements vers son niveau tendanciel..."


Et à la question : "l'histoire se répète-t-elle ?" personne ne sait répondre. Cf. file "20% de baisse mini..." ou Gal nous précisait qu'une baisse de 10% annulait une hausse encore plus élevée.

Et une baisse de 10% sur 3 ans nous ramènerait vers 1.12 au T3 2012, soit déjà dans le tunnel orange et presque dans le noir.
Ce serait une chute encore plus violente que la folle ascension.


Voili, voilou, j'espère que mes propos ne choquent personne, c'est seulement ma propre vision.
Et bien sur, beaucoup de paramètres imprévisibles, politiques, économiques, climatiques, conflits, pétrole, euro vs yuan/dollar... peuvent venir bouleverser tous les scenarii imaginables.

Sur ce, bonne nuit !

Je suis plutôt d'accord avec pilou. Même si l'on ne peut exclure des baisses annuelles plus fortes (cf les constatations des notaires sur Rennes), obtenir un rythme moyen supérieur à 10% correspond à un rythme de crise extrêmement dure : le krach immobilier US n'a pas vu de chute supérieure à 16% sur 12 mois, par exemple.

L'oblique n'a pas de sens économique (contrairement à l'horizontal) puisqu'il implique qu'à terme, les locataires consacrent plus de 100% de leurs revenus aux loyers : diffcile d'y adhérer.

Concernant le rythme, un bête symétrie, donc une baisse aussi rapide que la hausse, ferait qu'il faudrait que la courbe retraverse le haut du tunnel sur 5,5 ans (hausse au-delà du tunnel de début 2002 à mi-2008 date du pic) : soit fin 2013, et il nous fait 29% de baisse pour cela soit 8% de baisse annuelle.

pilou @ 13/12/2009 - 00h44 a dit:

Voili, voilou, j'espère que mes propos ne choquent personne, c'est seulement ma propre vision.
Et bien sur, beaucoup de paramètres imprévisibles, politiques, économiques, climatiques, conflits, pétrole, euro vs yuan/dollar... peuvent venir bouleverser tous les scenarii imaginables.

Non, tes propos ne choquent personne. Je ne prétends pas non plus que la baisse sera plus rapide. Je dis que cela a déjà eu lieu par le passé et qu'il serait possible que ça ait lieu de nouveau.

Galandris @ 13/12/2009 - 02h49 a dit:

Concernant le rythme, un bête symétrie, donc une baisse aussi rapide que la hausse, ferait qu'il faudrait que la courbe retraverse le haut du tunnel sur 5,5 ans (hausse au-delà du tunnel de début 2002 à mi-2008 date du pic) : soit fin 2013, et il nous fait 29% de baisse pour cela soit 8% de baisse annuelle.

Je ne dis pas que tu n'aies pas raison. Mais, si l'on observe les deux bosses précédentes, on voit qu'effectivement les transactions ont aussi une courbe en cloche. Là, on a quasiment une verticale. Une projection de la courbe des prix donne effectivement un retour dans le tunnel en 2013.

Tout ça ramène naturellement à l'économie pour la tendance longue. Il est difficile sur le très long terme de savoir ce qui se passera. La France est passée d'une population essentiellement agricole où la plupart des Français, ouvriers agricoles, allaient louer leur service dans les fermes, à une population ouvrière. C'est là que commence le système "Fordiste" consitant à les ouvriers construisant les voitures pour qu'ils puissent eux-mêmes en acheter et alimenter la production.

Globalement, notre système a permis depuis la seconde guerre mondiale que l'ascenseur social fonctionne et que les enfants dsposent d'un revenu supérieur à leur parent. Or, ce modèle ne fonctionne plus depuis un certain temps en France. Les statistiques INSEE montrent que le pouvoir d'achat est aux mains des retraités, que les jeunes ont de plus en plus de mal à trouver du travail et que le fait d'avoir fait des études ne leur garantit pas un emploi avec un bon salaire.

Au départ, on a fait croire aux français que seule la fabrication, à faible valeur ajoutée, partirait dans d'autres pays. On sait maintenant que les emplois à forte valeur ajoutée sont délocalisés aussi. Il y a donc de fortes chances pour qu'en France, l'augmentation du pouvoir d'achat que l'on a connu par l'ascenseur social redégringole progressivement. Il ne faut pas oublier que l'étude récente faite sur le patrimoine des Français inclue l'immobilier donc un patrimoine aussi virtuel que des actions en Bourse, puisque c'est le reflet d'une valeur encore bullesque. Il en sera où le calcul du patrimoine des Français quand les prix de l'immobilier seront revenus dans le tunnel?

Retour à la courbe de Friggit (je n'ai pas ouvert une autre file).

Antérieurement aux années 1999/2000, les deux courbes verte et noire n'étaient mises à jour qu'une fois par an.

Malgré ce manque de précision, savez-vous si, lors des deux creux de vague précédents 1984/87 et 1996/99, une analyse plus approfondie a été effectuée pour chercher une forme de corrélation entre la reprise verte et la reprise noire, et le délai tampon qui les sépare ?

Dans les 2 cas, il apparait que c'est l'intersection des 2 courbes qui constitue un préalable à la reprise noire.

Dans le cas qui nous concerne aujourd'hui, on est encore bien loin de cette intersection (si toutefois elle a lieu, les prix étant montés plus haut que les transactions, est-ce un paramètre à prendre en compte ?), et on est encore bien loin d'un simple rapprochement des 2 courbes.

Donc, meme si la verte commence à fléchir (ce qui peut paraitre logique, le montant des transactions ne pouvant descendre au dessous d'un certain seuil déjà jugé historique), elle pourrait maintenant stagner qq. temps, période durant laquelle la noire poursuivrait sa chute dès lors que les vendeurs, progressivement convaincus qu'il n'y a pas de miracle et que la baisse est inévitable, réviseraient leurs prétentions.
Alors, la verte pourrait reprendre son ascension, pour rejoindre la noire, mais ou ?

Tout cela c'est bien beau, mais ce ne sont que mes propres élucubrations, et il faut peut etre aussi prendre en considération le fait que, comparée aux 2 autres bulles, celle-ci est en forte accélération aussi bien à la hausse qu'à la baisse.
Que cette dernière a revètu un caractère tout à fait anormal et artificiel, et que le pic de bulle des années 2003/2010 n'aurait existé qu'en raison de la conjonction de plusieurs facteurs ayant encouragé la spéculation, comme un engrais permettant aux arbres d'atteindre le ciel, comme le Burj Dubai par exemple...(là aussi question ouverte).

Voilà, Mesdames et Messieurs qui avez la science, un petit pensum.
Toute réponse sera la bienvenue et fera plaisir à pilou !

pilou @ 29/12/2009 - 12h21 a dit:

comme le Burj Dubai par exemple

et là, c'est -50% en un an !
mais c'est bien sur un cas extrème.

@pilou : je regarderai, mais plus tard, mais le croisement des courbes ne veut pas forcément dire grand chose.

Pour tous, le chiffre qu'on attendait est tombé, +0,8% pour le RDB des ménages au T3. On devrait donc avoir sous peu de nouvelles valeurs pour le Friggit, sous réserve de ses arrondis qui peuvent masque les variations :

Paris : -0,532%
Ile-de-France : -0,111%
Province : -0,740%

En tout cas, aucune hausse, donc. Je me demande si ceux qui, sur d'autres forums ou sur certains blogs haussiers, parlaient de forte hausse qui devait sonner le glas de la théorie d'une normalisation des prix, prendront la peine de se démentir.