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Ce qui me vient à l'esprit, c'est que:
- si l'on ne tient pas compte de 2008, nous sommes habitués à lire ces compte-rendus et ces chiffres qui se dégradent à chaque nouvelle publication, et qui semblent annonciateurs d'une catastrophe future... qui ne s'est toujours pas produite, donc rien de neuf sous le soleil. Si les performances passées présagent des performances futures, tout va continuer de bien aller.
- un argument souvent battu en brèche me semble ici pertinent: cela coûte cher aux pauvres de louer. Je crois bien que le coût d'opportunité de la location croît en relation inverse avec les revenus, et en relation directe avec les prix immobiliers. Donc plus les prix sont élevés et plus on est pauvre, plus il est perçu comme désavantageux de louer, donc on achète. C'est probablement lié au fait que le sentiment d'épargner mensuellement lors d'une accession à la propriété est tangible, alors que le risque de moins-value à la revente l'est moins (sans compter les autres risques). D'où une forme d'entêtement des moins aisés dans l'accession à la propriété.

Enfin, il nous manque une analyse géographique de la production de crédit. Mon second argument serait plus convaincant associé à des graphiques montrant des acquisitions plutôt en périphérie de grandes villes, dans les petites villes, ou à la campagne, car il serait conforté par la dimension affective de l'acquisition.

Oui, il y a un point rarement abordé, c'est le fait que les futurs acquéreurs après le grand krach seront des anciens locataires rincés par des loyers de malade... apport mini, capacité d'achat réduite ...

Canicule @ 02/02/2010 - 19h48 a dit:

Ce qui me vient à l'esprit, c'est que:
- si l'on ne tient pas compte de 2008, nous sommes habitués à lire ces compte-rendus et ces chiffres qui se dégradent à chaque nouvelle publication, et qui semblent annonciateurs d'une catastrophe future... qui ne s'est toujours pas produite, donc rien de neuf sous le soleil. Si les performances passées présagent des performances futures, tout va continuer de bien aller.

Lapin compris. Tu peux expliquer ?

- un argument souvent battu en brèche me semble ici pertinent: cela coûte cher aux pauvres de louer. Je crois bien que le coût d'opportunité de la location croît en relation inverse avec les revenus, et en relation directe avec les prix immobiliers. Donc plus les prix sont élevés et plus on est pauvre, plus il est perçu comme désavantageux de louer, donc on achète. C'est probablement lié au fait que le sentiment d'épargner mensuellement lors d'une accession à la propriété est tangible, alors que le risque de moins-value à la revente l'est moins (sans compter les autres risques). D'où une forme d'entêtement des moins aisés dans l'accession à la propriété.

Oui, il faut pouvoir « se permettre » de louer. Dire que l'avantage à l'attente est d'autant plus important que l'on aura peu recours à l'emprunt, c'est dire, a contrario, que les plus modestes auront plutôt envie d'acheter dès que possible. De plus, faire le calcul réel et précis pour décider nécessite un certain recul que beaucoup n'ont pas. 90% des ménages n'ont pas d'épargne financière autre qu'un livret A, et par éducation, ils associent épargne et immobilier : cela ne changera rien. Egalement, il faut un minimum de connaissance : quand je vois l'usage qui est fait par la plupart des gens, même dans des journaux comme Les Echos, des comparatifs achat/location qui simulent systématiquement un achat sur 25 ans et une location sur 25 ans, sans faire varier le point d'entrée, et tout ceux qui ne mesurent pas le coût d'opportunité... Bref, pour beaucoup, l'achat s'impose dès qu'il est possible et cela ne m'étonne pas qu'il y ait un rebond des transactions après la chute de 10% des  prix. Mais j'aurais tendance à penser que les populations qui achètent comptant ne sont pas dans ces catégories.

Enfin, il nous manque une analyse géographique de la production de crédit. Mon second argument serait plus convaincant associé à des graphiques montrant des acquisitions plutôt en périphérie de grandes villes, dans les petites villes, ou à la campagne, car il serait conforté par la dimension affective de l'acquisition.

On pourrait mesure la part relative des acquisitions en IDF par rapport à la province : pourrait-on en tirer quelque chose ?

Galandris @ 02/02/2010 - 20h05 a dit:

Canicule @ 02/02/2010 - 19h48 a dit:

Ce qui me vient à l'esprit, c'est que:
- si l'on ne tient pas compte de 2008, nous sommes habitués à lire ces compte-rendus et ces chiffres qui se dégradent à chaque nouvelle publication, et qui semblent annonciateurs d'une catastrophe future... qui ne s'est toujours pas produite, donc rien de neuf sous le soleil. Si les performances passées présagent des performances futures, tout va continuer de bien aller.

Lapin compris. Tu peux expliquer ?

Concernant le profil des acquéreurs et les conditions de l'emprunt, la tendance, hormis en 2008, est restée grosso modo la même depuis 2003. Et celle-ci nous semblait déjà inquiétante en 2004, mais il ne s'est produit aucune véritable réaction du marché qui aurait permis un rééquilibrage et aurait cassé la tendance. Comme si cette tendance pouvait se prolonger à l'infini sans retour de bâton!
Alors, de deux choses l'une, soit le jour arrivera où ceux qui ont déclaré que cette tendance n'était pas tenable seront réconfortés par une véritable chute des prix arrivant toute seule, soit, une autre forme d'ajustement aura lieu: par exemple on peut imaginer une vague de suicides, une catastrophe naturelle, une guerre civile, une révolution, ou tout simplement la fin des dispositifs d'aide au logement, etc.
Il faut toutefois envisager que tout puisse se résorber sans fracas, sur des décennies, par la stagnation des prix, mais comme la nature a horreur de ce genre d'équilibre, on peut affecter une probabilité faible à ce dernier scenario.
J'espère que chat compris l'idée

Canicule @ 02/02/2010 - 20h24 a dit:

Concernant le profil des acquéreurs et les conditions de l'emprunt, la tendance, hormis en 2008, est restée grosso modo la même depuis 2003. Et celle-ci nous semblait déjà inquiétante en 2004, mais il ne s'est produit aucune véritable réaction du marché qui aurait permis un rééquilibrage et aurait cassé la tendance. Comme si cette tendance pouvait se prolonger à l'infini sans retour de bâton!

Oui, tant qu'alimenté par une bulle du crédit, le marché pouvait prospérer très longtemps : c'est une bulle très classique, comme on la voit sur les autres actifs spéculatifs.

Alors, de deux choses l'une, soit le jour arrivera où ceux qui ont déclaré que cette tendance n'était pas tenable seront réconfortés par une véritable chute des prix arrivant toute seule, soit, une autre forme d'ajustement aura lieu: par exemple on peut imaginer une vague de suicides, une catastrophe naturelle, une guerre civile, une révolution, ou tout simplement la fin des dispositifs d'aide au logement, etc.

Et le signe avant-coureur en sera la raréfaction des transactions. Pour qu'elles redémarrent « comme en 40 », il faudrait que le crédit reprenne sa production aux rythmes inouïs pré-2007 (en 2007, déjà, ça coinçait). Or, ce n'est pas le cas. C'est ce qui me fait penser que le rebond des transactions, dont on nous rebâche les oreilles, s'il est réel (et pour l'instant très limité, il ne paraît énorme qu'en raison d'une base de comparaison particulièrement favorable), ne me semble pas de nature durable, faute de carburant. On dirait plutôt que, très naturellement, après un décalage au moment où la presse a très timidement évoqué la baisse, il y a eu une vague d'achat, provenant pour partie des achats décalés, effectués par d'anciens attentistes satisfaits de la baisse (on en voit sur les forums immobiliers) et des achats d'anticipation, effectués par des acquéreurs qui souhaitent acheter avant qu'il ne soit trop tard, en limite de solvabilité, et qui craignent que le retour de la hausse normale, lire éternelle, ne les bloque totalement du marché.

Il faut toutefois envisager que tout puisse se résorber sans fracas, sur des décennies, par la stagnation des prix, mais comme la nature a horreur de ce genre d'équilibre, on peut affecter une probabilité faible à ce dernier scenario.

Tout à fait : il y a deux moyens de retourner dans le tunnel de Friggit, soit par une baisse des prix encore significative, soit par le scénario que tu décris. Il serait alors marqué par une longue stagnation des transactions pendant très longtemps, les rares échanges se faisant entre propriétaires et avec des français coincés dans leurs appartements. J'affecte aussi une probabilité faible à ce scénario.

J'espère que chat compris l'idée

Oui, merci. Geai compris.

89 milliards d'euros de crédit à l'habitat en 2009

Canicule @ 02/02/2010 - 20h24 a dit:

Alors, de deux choses l'une, soit le jour arrivera où ceux qui ont déclaré que cette tendance n'était pas tenable seront réconfortés par une véritable chute des prix arrivant toute seule, soit, une autre forme d'ajustement aura lieu: par exemple on peut imaginer une vague de suicides, une catastrophe naturelle, une guerre civile, une révolution, ou tout simplement la fin des dispositifs d'aide au logement, etc.
Il faut toutefois envisager que tout puisse se résorber sans fracas,sur des décennies, par la stagnation des prix, mais comme la nature a horreur de ce genre d'équilibre, on peut affecter une probabilité faible à ce dernier scenario.

Canicule, (ou Isabelle, si tu préfères)

T'as déjà fait 15000 victimes l'été meurtrier !
T'as pas un scénario un peu plus optimiste, pour que tu n'aies pas aussi une vague de suicides, et de vendeurs, et d'acheteurs ?

Canicule @ 02/02/2010 - 18h28 a dit:

On sait par ailleurs que la production de crédits à la consommation a chuté: ce ne sont pas seulement les banques qui se montrent plus prudentes mais également les emprunteurs.

J'ajoute que la diminution de la durée moyenne d'emprunt montre que moins d'acquéreur que par le passé tentent de s'endetter sur 25 et 30 ans, ce qui est aussi un signe de manque de confiance : ce n'est pas la banque qui pilote la durée d'emprunt, autrement que par les offres des taux.

palaga @ 06/02/2010 - 15h34 a dit:

89 milliards d'euros de crédit à l'habitat en 2009

On constate que la variation de l'encours reste nettement positive, au dessus de 20 milliards d'euros par an en rythme annuel: non-négligeable pour ce qui serait le creux de la vague!

Oui, mais normal, non ? Les encours n'ont cessé de progresser même quand le marché des transactions était quasiment gelé : on a vu qu'un seul mois de recul des encours (début 2009) : comme on remplace de vieux crédits contractés à des montants faibles par de nouveaux crédits (importants pour les prix actuels) ce n'est pas étonnant que l'encours progresse, si ?

A la louche, les emprunts se se sont faits sur une durée moyenne qui a progressé de 5 ans, mais on peut compter en moyenne 17 ans, et qu'il diminue essentiellement pour les vieux prêts (beaucoup de principal remboursé, peu d'intérêts), donc c'est normal que l'encours progresse. Pour qu'il baisse en rythme annuel, il faudrait que la production "tombe" à 50-60 milliards sur 12 mois, ce qui ferait : soit moins de 420 000 transaction au rythme actuel, soit les 550 000 transactions à -25% sur les prix.

J'aurais même tendance à penser que c'est un poil pire que ça, puisque les nouveaux emprunteurs ont moins d'apport que leurs aînés.

Cela reste quand même des montants d'encours non négligeable, oui...

Tiens, j'ai retrouvé ça de la banque de France

La production de crédits immobiliers en 1999 était de 70 milliards. A l'époque, le nombre de transaction était à peu près similaire à celui constaté cette année. Les prix ont augmenté de 137% sur la période...

Ils décrivent l'année 1995 comme l'année du point bas du cycle précédent avec une production de 31 milliards : mais c'était proche de la fin du cycle de baisse des prix.

Merci galandris, très intéressant.

Canicule @ 10/02/2010 - 19h32 a dit:

palaga @ 06/02/2010 - 15h34 a dit:

89 milliards d'euros de crédit à l'habitat en 2009

On constate que la variation de l'encours reste nettement positive, au dessus de 20 milliards d'euros par an en rythme annuel: non-négligeable pour ce qui serait le creux de la vague!

Autre élément à prendre en considération, d'après Mouillart ici,, page 8, l'encours des prêts immobiliers aux ménages donne l'impression de n'avoir cessé de progressé également durant le cycle 1990-1998 de baisse des prix. 20 milliards d'augmentation par an sur 700, c'est moins de 3%, donc on ne pourra pas comparer au graphique qu'il fournit sur ses années là, mais même en cas de chute considérable, la masse des encours ne semble pas se réduire.

Ca confirme pour 1991-1994 le graphique présent sur le site de palaga. En fait, on revient à une progression d'encours similaire à celle de 2000-2002, mais je ne sais comment il faudrait les comparer, ou même si on pourrait en tirer quelque chose.

Doutes-tu que ce soit le creux de la vague de production ?

Mise à jour janvier 2010 de la publication "encours brut" (celle qui est plus élevée de 20 milliards environ que celle suivie dans l'autre tableau synthétique) : +2,4 milliards à 737,9 contre 735,5. Je la note juste pour voir si la variation est la même que celle dans la valeur du tableau synthétique, probablement publiée entre maintenant et lundi...

Galandris @ 25/02/2010 - 09h28 a dit:

Mise à jour janvier 2010 de la publication "encours brut" (celle qui est plus élevée de 20 milliards environ que celle suivie dans l'autre tableau synthétique) : +2,4 milliards à 737,9 contre 737,5. Je la note juste pour voir si la variation est la même que celle dans la valeur du tableau synthétique, probablement publiée entre maintenant et lundi...

???    

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